Propietario e Inquilino: La Ley en Oregon (Spanish)

Servicios Legales de Oregon
Oregon Legal Services -- Serie de Educación de la Comunidad

Este panfleto está dividido en tres partes:

1) Respuestas a las preguntas más comunes que hacen los inquilinos.
2) Ejemplos de cartas y formas que usted puede usar en su trato con los dueños de la propiedad.
3) Una sección de recursos que incluye una lista de la localización de las oficinas de Servicios Legales de Oregon.
¡IMPORTANTE! Este panfleto es para educación general solamente. No substituye el consejo de un abogado. Si usted tiene una pregunta legal específica, debe comunicarse con un abogado. La información en este panfleto es exacta hasta el mes de noviembre del 1993. Por favor, recuerde que las leyes sufren cambios debido a las acciones tomadas por las cortes, la legislatura y las agencias del gobierno.

Nota: En algunas de las secciones de este panfleto se hará referencia a ORS (Oregon Revised Statutes) que quiere decir Estatutos Revisados de Oregon. Por ejemplo: ORS 90.110. Estas referencias se aplican a las leyes de Propietarios e Inquilinos de Oregon. Estos estatutos (leyes) se pueden encontrar en casitodas las bibliotecas y están compuestos por dieciséis y seis volúmenes. Usted no necesita leer estas leyes para usar este panfleto.

© Servicios Legales de Oregon 1993 -- Se anima la reproducción o traducción de este panfleto para distribución gratuita.


Contenido

LEYES Y ORGANIZACIONES QUE AYUDAN A LOS CLIENTES

Acta de Propietarios e Inquilinos Residencial

1. ¿Protege la ley a los inquilinos?

2. ¿Protege el Acta de Propietarios e Inquilinos a las personas que viven en un hotel?

3. ¿Cuáles son mis derechos si rento espacio para una casa-bote o una casa-móbil?

Discriminacion Contra los Inquilinos

4. ¿Puede un propietario desalojarme o rehusar rentarme por mi origen nacional; raza; color; sexo; estado civil; limitación física o mental; o por tener un perro guía?

5. ¿Puede un propietario rehusar rentarme por tener niños?

6. ¿Es posible que el propietario me permita alquilar si soy menor de 18 años?

7. ¿Puede un propietario rehusar rentarme por ser homosexual o lesbiana?

Vivienda con Subsidio Federal

8. ¿Qué derechos tengo si vivo en un proyecto de la Autoridad de Vivienda u otro tipo de vivienda con subsidio federal?

9. ¿Cómo puedo obtener vivienda con subsidio federal?

Ayuda Propia para los Inquilinos

10. ¿Qué es una unión de inquilinos?

11. ¿Cómo puede ayudarme la Corte de Demandas Pequeñas?

MUDARSE: EL CONTRATO DE RENTA

12. ¿Qué debo hacer antes de rentar?

13. ¿Qué es un contrato de renta?

14. ¿Debo de tener el contrato de renta y los recibos por escrito?

15. ¿Cómo puedo hacer que el propietario cumpla con un contrato de renta verbal?

16. ¿Qué es un arriendo?

AUMENTO DE LA RENTA; CARGOS POR ATRASO; DEPOSITOS

17. Cuando encuentro un lugar que quiero rentar, ¿se me puede cobrar una tarifa de aplicación?

18. ¿Puede el propietario obligarme a pagar un depósito?

19. ¿Puedo obtener interés en el depósito de la renta?

20. ¿Qué pasa si el propietario no me devuelve el depósito reembolsable?

21. ¿Qué pasa si el lugar que rento cambia de dueño?

22. ¿Puede el propietario aumentar la renta después de yo mudarme?

23. ¿Puede el propietario cobrar por atrasos en el pago de la renta?

24. ¿Qué puedo hacer por cuentas de servicios utilitarios que yo no debo?

DERECHOS DE ENTRADA; REPRESALIA

25. ¿Tiene el propietario derecho de entrada en la propiedad rentada?

26. ¿Puede el propietario tomar represalias después de yo quejarme de la necesidad de reparaciones?

OBLIGACION DE LAS REPARACIONES

27. ¿Tiene el propietario que hacer reparaciones?

28. ¿Qué puedo hacer si el propietario no hace reparaciones en la propiedad que yo rento?

29. ¿Puedo retener el pago de la renta?

30. ¿Puedo emplear un reparador para que haga reparaciones y descontar el costo de la reparación en el pró ximo pago de la renta?

31. ¿Hay algún riesgo si uso de la ley de reparación y descuento?

32. ¿Si llamo al inspector de edificios, puedo ser expulsado de la propiedad?

MUDANZA (SALIDA)

33. ¿Tengo que notificar al propietario antes de mudarme?

34. Después de avisarle al propietario que me mudo; ¿tengo que pagar los siguientes 30 días de renta?

35. Si yo he pagado la renta del último mes antes de entrar, ¿tengo que pagar la renta cuando doy una notificación previa de 30 días de que me voy a mudar?

36. ¿Puedo mudarme si la unidad que estoy rentando está marcada o es condenada en razones de violaciones a los reglamentos de la ciudad, condado o por violación del código de incendios?

37. ¿Debo de limpiar la propiedad antes de mudarme?

EL PROPIETARIO DESEA QUE DESALOJE; EXPULSION

38. ¿Puede el propietario expulsarme de la propiedad?

39. ¿Qué puedo hacer si el propietario me niega acceso a la propiedad o me corta los servicios de utilidades?

40. ¿Qué tiene que hacer el propietario para expulsarme de la propiedad?

41. ¿Qué tipos de aviso de expulsión puede dar el propietario?

42. ¿Cómo entrega el propietario el aviso de expulsión?

43. ¿Puedo ser expulsado por no haber pagado la renta si solamente pago parte de la renta este mes?

44. ¿Puedo ser desalojado si he pagado mi renta?

45. ¿Qué ocurre si no me mudo después de recibir un aviso de expulsión?

46. ¿Qué ocurre en la primera comparecencia en corte? ¿Qué ocurre si no comparezco?

47. ¿Qué ocurre en un juicio de desalojo?

48. ¿Puedo ir a la corte de desalojo sin un abogado?

49. ¿Puedo ser forzado a abandonar mi hogar si el propietario obtiene una orden de la corte que exija que me mude?

50. Si hay un juicio en mi caso de expulsión, y el propietario gana ¿tengo que pagar rentas atrasadas y gastos legales?

51. Si no pago la renta ¿cuánto tiempo engo para mudarme?

52. ¿Qué puedo hacer si tengo niños y confronto expulsión?

RECUPERANDO SU PROPIEDAD

53. ¿Qué ocurre si dejo mis pertenencias en la propiedad después de desalojar o ser expulsado?

54. ¿Puede el propietario tomar posesión de mis pertenencias y venderlas para pagar gastos de corte, almacenaje, o renta no pagada?

55. ¿Qué puedo hacer si el propietario no me devuelve mi propiedad?

56. ¿Qué es propiedad exenta?

EJEMPLOS DE CARTAS Y FORMAS

COMO USAR UNA FORMA DE RESPUESTA EN EL PROCESO DE EXPULSION

COMO PRESENTAR UNA PETICION DE EXENCION

SECCION DE RECURSOS

VOCABULARIO

alguacil - policía del condado, shérif (sheriff, en inglés).

casa-bote - una casa flotante; se puede usar en ríos o lagos.

casa-móbil - una casa sobre ruedas; se puede usar en cualquier área que esté nivelada y se puede transportar de un sitio a otro usando un camión de arrastre.

depósito - dinero otorgado al dueño de una vivienda para demostrar buena fé.

desalojar - acción de abandonar una propiedad por voluntad propia o por orden de una corte.

exento - libre de obligación económica o de otro tipo de obligación.

expulsión - acción de abandonar una propiedad por orden de una corte.

inquilino - el que paga dinero al dueño de una propiedad para uso personal o de negocio; el que renta una propiedad para vivir en ella.

mudarse - cambio de dirección; acción de entrar en una vivienda o de irse de una vivienda con sus pertenencias personales.

propietario - dueño de tierras o casas; arrendador; el que renta un apartamento, casa o tierra a cambio de dinero.

represalia - acción tomada por el propietario, a manera de castigo, contra el inquilino cuando el inquilino protesta, se queja o toma acción contra el propietario.

subsidio - ayuda que el gobierno otorga por medio de diferentes agencias. Se aplica en este panfleto a ayuda en el pago de una vivienda.

LEYES Y ORGANIZACIONES

QUE AYUDAN A LOS CLIENTES


Acta de Propietario Inquilino Residencial

1. ¿Protege la ley a los inquilinos?

Sí. Una ley del estado, llamada el Acta de Propietario e Inquilino, establece reglas que los propietarios deben seguir. Estas reglas aplican si usted renta un apartamento, una casa o un cuarto para dormir, con muy pocas excepciones.

Las reglas indicadas en este panfleto no se aplican en las siguientes excepciones: hospedaje transitorio en un hotel; vivir en un lugar que es parte del edificio donde usted trabaja (como el gerente residente o el conserje); vivir en un lugar que esté comprando; vivir en tierra rentada primariamente para uso agrícola; vivir en ciertas instituciones.

ORS 90.110

2. ¿Protegen las leyes de propietarios e inquilinos a las personas que viven en un hotel?

Sí, a menos que el inquilino sea un ocupante transitorio en el hotel. Una ocupación transitoria es:

Todas las demás personas que viven en un hotel están cubiertas por el Acta de Propietario e Inquilino.

3. ¿Cuáles son mis derechos si yo rento espacio para una casa-bote o una casa mobil?

Inquilinos que rentan terreno para una casa-móbil o una casa-bote y son dueños o están comprando una, tienen más derechos que otros tipos de inquilinos. Por ejemplo: el propietario tiene que darle, por escrito, una lista de quejas 30 días antes de expulsarlo. Si el inquilino corrige los problemas durante los siguientes 30 días, se puede quedar. Pero si vuelve a ocurrir el mismo problema dentro de 6 meses, el dueño puede darle aviso de expulsión de 30 días sin darle la oportunidad de corregir el problema.

Si el propietario va a cerrar el local donde está localizada la casa-móbil, el propietario tiene que darle aviso escrito 365 días antes de cerrar, o darle aviso por escrito 180 días antes de cerrar y encontrarle otro local razonable por el mismo precio de renta y pagar por mudar la casa-móbil. Para más información comuníquese con el Oregon Legal Services (Servicios Legales de Oregon).

Si tales inquilinos no viven en un "parque" para casa-botes o casa-móbiles, el dueño los puede expulsar sin ninguna razón con aviso de 180 días.

La Asociación de Inquilinos del Estado de Oregon (Oregon State Tenants Association, OSTA) da servicios a inquilinos de casas-móbil y le puede ayudar con información.

La dirección es:

Oregon State Tenants Association
3791-B River Road, North
Salem, Oregon 97303
Teléfono (503) 393-7737

Hay reglas diferentes para vehículos recreacionales. Si tiene preguntas póngase en contacto con un abogado.

Discriminación Contra Los Inquilinos

4. ¿Puede un propietario desalojarme o rehusar rentarme por mi raza, sexo, color, estado civil, origen nacional, limitación física o mental, porque tengo un perro guía o por razón de mis ingresos?

No. Si usted cree que el propietario lo trata de manera diferente por una de estas razones comuníquese con Servicios Legales. Usted también puede llamar al Oregon Bureau of Labor, Civil Rights Division (Departamento del Trabajo de Oregon, División de Derechos Civiles). En Portland el teléfono es 229-5900. En Eugene es 686-7623 y en Salem es 378-3296.

Es ilegal rehusar rentarle a un ciego o a un sordo porque tienen un perro que los asiste. Los propietarios no pueden cobrar un cargo no- reembolsable por estos perros. ORS 90.930

Las ordenanzas de las ciudades de Portland y Corvallis prohiben la discriminación en base a la fuente de ingresos, por ejemplo beneficios públicos ("welfare").

5. ¿Puede un propietario rehusar rentarme o tratarme diferente porque tengo niños?

Un propietario no puede rehusar rentarle, desalojarle o darle trato diferente porque tiene niños. Hay una excepción en dos tipos de proyectos de vivienda con subsidio federal: proyectos donde todos los inquilinos son mayores de 62 años y proyectos donde el 80% de los inquilinos son mayores de 55 años y reciben servicios especiales. En todos los demás casos, si el propietario discrimina en contra suya por usted tener niños, debe de llamar a servicios legales o al Fair Housing Council of Oregon, teléfono 1-800-424-3247.

6. ¿Es posible que el propietario me permita alquilar si soy menor de 18 años?

Si. Hay un estatuto estatal que dice que si tiene por lo menos 16 años de edad, o si está embarazada con una criatura que vivirá con usted, usted puede entrar en un contrato de alquiler y ser considerada responsable de pagar el alquiler y los servicios de luz, gas, etc. Bajo algunas circumstancias también es posible que si usted es menor de 16 años puede firmar un contrato de alquiler válido, aunque no esté embarazada. Bajo la "ley común" ("common law"), todos los menores son responsables por el valor razonable de las deudas relacionada con necesidades, tales como vivienda. ORS 105.168

7. ¿Puede el propietario rehusar rentarme porque soy homosexual o lesbiana?

Las ordenanzas de las ciudades de Portland, Corvallis y Ashland prohiben la discriminación basada en orientación sexual. No así la ley estatal. Ningún propietario puede negarse a rentarle, aumentarle la renta, desalojarle o tratarle diferente porque usted tiene el virus HIV o la posibilidad de adquirirlo, o porque el dueño piensa que usted lo tiene. Esto sería discriminación basada en limitaciones físicas. Si tiene este tipo de problema llame a la División de Derechos Civiles usando los números que están en la pregunta 4. Acaso algunas cortes dirían que propietarios privados no pueden negarse a rentarles a dos hombres o a dos mujeres, porque eso sería discriminación basada en sexo. El dueño de un propiedad que recibe subsidio federal no puede discriminar en razón de orientación sexual. Si usted se siente discriminado, póngase en contacto con servicios legales.

Vivienda con Subsidio Federal

8. ¿Qué derechos tengo si vivo en un proyecto de la Autoridad de Vivienda o en una vivienda con subsidio federal?

Las reglas cubiertas en este panfleto lo protegen. Usted tiene derechos adicionales en su contrato de arrendamiento, leyes federales, reglas federales y decisiones de las cortes. Si usted reside en viviendas federales y tiene problemas llame a la oficina de Servicios Legales más cercana lo más pronto posible.

En viviendas con subsidio federal, generalmente la renta es 30% de su salario o la cantidad establecida por el programa de bienestar social.

Los inquilinos tienen derecho a usar la vivienda federal como si fuera una vivienda privada. Los inquilinos tienen derecho a tener huéspedes.

Los propietarios no pueden hostigar o espiar a los inquilinos en viviendas federales.

9. ¿Cómo puedo conseguir a una vivienda federal?

Usted tiene que llamar a la Autoridad de Vivienda y los gerentes que viven en los edificios que pertenecen a propietarios privados para que lo pongan en la lista de espera. Familias e individuos que tienen ingreso bajo pueden ser calificados. calificación difiere en cada tipo de vivienda.

Personas sin hogar, que están a penito de ser desalojados, que viven en viviendas que están por debajo de un nivel aceptable, que pagan más del 50% de su ingreos para vivienda, o son desplazados involuntariamente, reciben prioridad en la lista de espera.

Si la Autoridad de Vivienda o el propietario rehusa poner su nombre en la lista de espera, usted puede pedir una audiencia. Si usted cree que: el propietario no tiene una lista de espera; que el propietario no quiere rentarle por cualquier razón; o si usted tiene preguntas acerca de vivienda con subsidio federal, llame a la oficina de Servicios Legales.

La Administración de Hogar para Agricultores (Farmers Home Administration) y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (United States Department of Housing and Urban Development, HUD) otorgan préstamos que permiten a las personas con bajo ingreso y limitaciones físicas, comprar viviendas con un abono mínimo y con pagaré hipotecario mensual bajo.

Ayuda Propia para los Inquilinos

10. ¿Qué es una unión de inquilinos?

Es un grupo compuesto por dos o más inquilinos que se reúnen informalmente o formalmente para discutir problemas de inquilinos; para firmar peticiones; para expresar la necesidad de reparaciones; para quejarse de la gerencia; para pedir cambios o tomar acción en nombre de los inquilinos. Vea la pregunta 26 para información acerca de represalias contra las uniones de inquilinos.

11. ¿Cómo puede ayudarme la Corte de Demandas Pequeñas?

Usted puede usar la Corte de Demandas Pequeñas cuando el propietario: no le devuelve el depósito al usted mudarse a otro lugar; ilegalmente le destruye su propiedad; no hace las reparaciones que las leyes ordenan; entra en su vivienda sin aviso; ilegalmente desconecta las utilidades; cambia las cerraduras o viola las reglas establecidas en este panfleto. El propietario puede contestar su demanda con una reclamación. Usted debe de llamar un abogado o a servicios legales antes de tomar acción.

Usted no puede reclamar más de $2,500 en la Corte de Demandas Pequeñas. Antes de utilizar la Corte de Demandas Pequeñas tiene que enviarle una carta al propietario dándole 10 días para que le pague. Vea los ejemplos de cartas 1 y 7 en las páginas 19 y 23. Cuando usted vaya a la corte tiene que probar su caso. Si es posible, tome fotos y use testigos y copias de cartas que haya enviado al dueño. Nota: Cuando un inquilino demanda al dueño por violaciones de la Acta de Propietario e Inquilino Residencial de Oregon ("Oregon Residential Landlord-Tenant Act"), la demanda debe ser registrada dentro del año del incidente. Demandas basadas en otras leyes pueden tener diferenetes fechas de vencimiento.

MUDARSE: CONTRATO DE RENTA

12. ¿Qué debo hacer antes de rentar?

Esté seguro que:

Usted puede usar el "Inventario y Reporte de Condición de la Propiedad al Alquilarse" en la página 24 para que lo ayude a hacer la inspección. Trate de que el propietario esté con usted durante la inspección. Pídale al propietario que firme sus notas. Tome fotos o trate que otras personas vean los problemas para que usted pueda probar en corte que el problema existía el día que se mudó a la propiedad.

13. ¿Qué es un contrato de renta?

Es un acuerdo escrito o verbal entre un propietario y un inquilino que establece los términos y condiciones que concierne el uso de la propiedad al alquilarse. Esto incluye cuanto va a pagar de renta; la fecha de pago de la renta; donde pagar la renta; y otras condiciones que apliquen al uso de la propiedad. ORS 90.240

Es una buena idea tener un contrato de renta por escrito. Esto ayuda si tiene un problema en el futuro. Cualquier cambio que se haga al contrato original tiene que ser por escrito. Si hace un contrato por escrito, el propietario tiene que darle una copia cuando usted lo firme y más tarde tener disponible copias a un costo no mayor de $.25 por página.

14. ¿Debo de tener el contrato de renta y los recibos por escrito?

Sí. Siempre obtenga una copia escrita de todos los contratos que haga con el propietario. Ambos, usted y el propietario, tienen que firmar el contrato de renta y cualquier acuerdo acerca de reparaciones y pagos de renta atrasados. Obtenga un recibo cuando le dé el dinero al propietario. Si el propietario rehúsa darle un recibo, use un giro bancario o pague con un cheque. Guarde todas las copias.

15. ¿Cómo puedo hacer que el propietario cumpla con un contrato de renta verbal?

Un juez puede ordenar que el propietario y el inquilino honren los acuerdos hechos. Es más difícil probar lo que usted acordó si no tiene el acuerdo por escrito. Puede acabar siendo la palabra del propietario contra la suya. Puede usar como testigo a alguien que estaba presente cuando usted y el propietario hicieron el acuerdo verbal. Recibos y otros documentos, hechos o firmados por el propietario, pueden ayudarlo a probar los términos del contrato.

16. ¿Qué es un contrato de arriendo?

Un contrato de arriendo es un acuerdo de renta válido por un período de tiempo fijo (por ejemplo, un año), a un precio fijo aunque algunos contratos permiten un aumento en la renta cuando es avisado 30 días antes.

Siempre lea el contrato. Si tiene un contrato de larga duración a un precio fijo, el propietario no puede aumentarle la renta hasta que el contrato termine. Pero en este tipo de contrato, si se muda, tiene que pagar hasta que: el propietario alquile el apartamento a otra persona o hasta que el término de tiempo establecido en el contrato termine. (Vea la pregunta 34).

TARIFAS DE APLICACION; DEPOSITOS; AUMENTO DE LA RENTA; CARGOS POR ATRASO; CUENTAS DE SERVICIOS UTILITARIOS

17. ¿Cuando encuentro un lugar que quiero rentar, se me puede cobrar una tarifa de aplicación?

No se le puede cobrar una tarifa solamente por poner su nombre en una lista de espera. Se le puede cobrar una tarifa reembolsable si usted le pide al propietario que le guarde la unidad -- es decir que no se la rente a otros -- antes de entrar en un contrato de alquiler.

También se le puede cobrar una tarifa no-reembolable de calificación del aplicante que cubre el costo de calificar a los aplicantes, tales como combrobar las referencias y reportes de crédito. Estas tarifas solamente se le pueden cobrar si hay una unidad abierta para alguilar o que pronto se va a desocupar, a menos que haya un acuerdo escrito al respecto.

Se le debe dar a used notificación escrita antes de que se le cobre una tarifa de aplicación no -reembolsable. Esta notificación debe informarle:

Si el propietario no le alquila en razón de la información que ha recibido del servicio de consulta o de la agencia de reporte de crédito, el propietario está obligado a decirle así. Estas relgas se aplican aunque no se la haya cobrado una tarifa de aplicación.

Si el propietario no hace una calificación del aplicante después que usted ha pagado una tarifa no-reembolsable -- ya sea porque la unidad se ha alquilado previamente a otro -- se le debe reembolsar su dinero dentro de un tiempo razonable.

Si el propietario le cobra una tarifa de aplicación sin seguir estas relgas, usted puede demandar al manager por el valor de la tarifa más $100. Vea la pregunta 11 si desea llevar el caso a la corte de demandas pequeñas. ORS 90.440

18. ¿Puede el propietario obligarme a pagar un depósito?

Sí. El propietario puede obligarlo a pagar un depósito por: limpieza; animales; llaves y seguridad. Usted puede llegar a un acuerdo con el propietario referente a la cantidad del depósito. Algunos propietarios le permiten hacer varios pagos, en vez de uno, hasta que pague el total del depósito.

Si usted pagó por un depósito reembolsable, el propietario tiene que devolverle el depósito cuando usted se mude si: deja la propiedad en buen estado; la renta al día y entrega las llaves. El propietario no tiene que reembolsarle el depósito si está claramente escrito en el contrato de renta o el recibo de pago que no es reembolsable. Cuando usted pague el depósito, pida un recibo que muestre que el pago del depósito es reembolsable. Verifique: el recibo; el anuncio de renta; el cheque cancelado y; otros documentos que usted pueda tener y que indiquen que el depósito no es reembolsable. ORS 90.300

19. ¿Puedo obtener interés en el depósito en la renta?

Por lo usual no.

20. ¿Qué pasa si el propietario no me devuelve el depósito reembolsable?

Dentro de los 30 días después de qu usted se muda y devuelve sus llaves, el propietario debe devolverle todo su depósito o notificarle por escrito la razón por la cual no se lo devuelve. Lea su contrato de renta para saber como el propietario puede usar el dinero del depósito.

Si el propietario no le devuelve la cantidad correcta de dinero o no le da una explicación escrita, usted puede demandarle por el doble de la cantidad que se le privó sin justificación. Si el propietario le devuelve solo parte del depósito, usted puede cobrar el cheque, pero aún puede demandarle por el resto del dinero si usted piensa que se la debe. Sin embargo debe estar preparado a defenderse en caso de una contra-demanda si el propietario piensa que le debe más dinero por daños a la propiedad. Vea pregunta 11 para información sobre la corte de demandas pequeñas.

Lea las preguntas 33, 34 y 37 para información de que hacer cuando se muda para mejorar su oportunidad de reembolso de su depósito. Vea la carta de ejemplo 7. ORS 90.300

21. ¿Qué pasa si el lugar que alquilo cambia de dueño?

Algunas veces un propietario vende una propiedad que esta rentada. Tanto el inquilino como el propietario deben atenerse a los términos del contrato de alquiler original. El nuevo propietario tiene que reembolsar el depósito a los inquilinos cuando ellos se muden de la propiedad, aunque el nuevo dueño no haya recibido el dinero del depósito del dueño anterior. El nuevo propietario tiene que hacer reparaciones y seguir las reglas expresadas en este panfleto.

22. ¿Puede el propietario aumentar la renta después de mudarme?

Sí, a menos que tenga un contrato que establezca el precio de la renta por un tiempo determinado. De otra manera el propietario puede aumentarle la renta, siempre y cuando le notifique 30 días antes de que el aumento empiece. (Si su renta corre semanalmente, puede ser aumentada con una notificación escrita de siete días.) Si usted prefiere mudarse antes de pagar la nueva renta, debe dar aviso (30 días si renta mensualmente; 7 días si renta semanalmente) para terminar su renta y mudarse antes de que la nueva renta sea efectiva. Vea Pregunta 33 por información de cómo dar una notificación. Asimismo también, si usted siente que el aumento de renta ha sido una medida retaliatoria contra used, mire la pregunta 26.

23. ¿Puede un propietario cobrar cargos por atrasos en el pago de la renta?

Sí; si está escrito en el contrato de renta que cargos por atrasos pueden ser cobrados. Hay límites en los cargos que le pueden cobrar. No le pueden cobrar más de una vez por cada mes de renta atrasada. El propietario no le puede cobrar cargos por atraso si paga la renta antes de las 5:00 pm en el cuarto día después de estar la renta vencida. El propietario no puede expulsar un inquilino, con 72 horas de aviso, por no pagar, si la única cantidad que el inquilino debe es el cargo por atraso.

ORS 90.260

24. ¿Qué puedo hacer por cuentas de servicios utilitarios que yo no debo?

Si antes de mudarse usted no puede obtener conección de servicios utilitarios porque el inquilino anterior no pagó sus cuentas, usted puede: 1) pagar la cuenta y descontarla de su renta, 2) llegar a un acuerdo con el propietario de cómo se pagará lla cuenta, o 3) salirse y el propietario tiene 4 días para devolverle la renta que pagó y su depósito de seguridad.

Si después de mudarse no puede conseguir servicio porque el inquilino anterior no pagó las cuentas para la luz, gas, etc., o si sus servicios utilitarios son desconectados porque el propietario que tenía que pagarlos no los pagó, usted puede: 1) pagar la cuenta y deducirla de su renta, o 2) darle una notificación de 72 horas al propietario, y si los servicios no son restablecidos dentro de 72 horas, usted puede mudarse. Si los servicios no son restaurados, y usted se muda, el propietario debe devolverle su renta y su depósito dentro de 4 días.

Usted también tiene el derecho de demandar al propietario por los daños que esto le pueda haber ocasionado.

Si el propietario no devuelve la renta y las tarifas que se le deben a usted, usted tiene el derecho de hacerle una demanda por el doble de la cantidad que se le privó sin justificación. (Vea la nota al pie.) ORS 90.315

DERECHOS DE ENTRADA: REPRESALIA

25. ¿Tiene el propietario derecho de entrada en la propiedad rentada?

Sí, en situaciones razonables. Pero el propietario debe darle un aviso verbal o escrito 24 horas antes de entrar en la propiedad, a menos que tenga una buena razón para no avisarle, por ejemplo: una emergencia o cuando usted a autorizado al propietario a entrar sin avisar. El propietario puede darle el aviso a usted o, si está escrito en el contrato, le puede enviar el aviso por correo y asegurar una copia en su puerta. La fecha estampada en el correo es la fecha en que usted es oficialmente avisado.

El propietario debe también avisar antes de entrar al patio de una residencia, o cualquier otro espacio rentado por un inquilino. El propietario puede entrar en la propiedad para asegurar un aviso en la puerta.

Un reparador puede entrar en la propiedad pero el propietario tiene que darle 24 horas de aviso por escrito donde le da los nombres de los reparadores y la reparación que se va a hacer.

El propietario y el inquilino pueden acordar por escrito que si la propiedad se va a vender, el propietario puede entrar en horas razonables, sin dar aviso, para mostrar la propiedad a compradores potenciales. Ambos, el propietario y el inquilino, tienen que firmar el acuerdo.

Si el propietario entra en la propiedad sin seguir estas reglas, el inquilino puede tomar acción legal y pedir compensación por daños ocasionados por la entrada o un mes de renta, la cantidad que sea mayor. (Vea la nota al pie.) ORS 90.920

26. ¿Puede el propietario tomar represalias después de yo quejarme de la necesidad de reparaciones?

Un propietario no puede legalmente tomar represalias tales como aumentarle la renta; eliminar servicios; presentar un aviso de desalojo; amenazar con desalojo; o hacer una petición de desalojo, después que un inquilino:

Nota: Cuando un inquilino demanda al dueño por violaciones de la Acta de Propietario e Inquilino Residencial de Oregon ("Oregon Residential Landlord-Tenant Act"), la demanda debe ser registrada dentro del año del incidente. Demandas basadas en otras leyes pueden tener diferentes fechas de vencimiento.

Si el propietario toma represalia, usted debe llamar a servicios legales.

Inquilinos pueden tomar acción legal si son sujetos a represalias y pueden pedir que se les dé doble la cantidad actual de los daños o hasta dos meses de renta, lo que sea mayor. Represalia es usualmente una defensa si usted ha recibido un aviso de 30 días, sin justificación. Pero en algunos casos, la represalia no va a evitar que lo expulsen si usted debía renta cuando el aviso le fué entregado; si las violaciones de los códigos fueron causadas por inquilinos o sus huéspedes; o si las reparaciones necesarias para cumplir con los códigos no se pueden hacer a menos que el inquilino sea forzado a mudarse. (Vea la nota en la página 7.) ORS 90.385

OBLIGACION DE LAS REPARACIONES

27. ¿Tiene el propietario que hacer reparaciones?

Sí. El propietario tiene que mantener su propiedad y los espacios públicos en buen estado. Esto quiere decir que a la unidad no debe, substancialmente, faltarle lo siguiente:

1) Protección efectiva contra el clima; debe ser a prueba de agua;

2) Agua fría y caliente, conectada al sistema de alcantarillas;

3) Agua potable;

4) Detectores de humo, instalados y que funcionan cuando usted entra (los inquilinos deben probar los detectores cada seis meses, reemplazar las baterías cuando sea necesario y dar notificación por escrito al dueño si los detectores están rotos);

5) Protección contra los peligros de fuego;

6) Aire acondicionado y utensilios eléctricos tienen que estar en buen estado si son provistos por el propietario;

7) Buena ventilación;

8) Las llaves, las cerraduras de las puertas y ventanas, tienen que operar correctamente;

9) No puede haber basura ni roedores en la vivienda o en las áreas públicas que rodean la vivienda o el edificio desde entras a habitar y durante el transcurso de tenencia;

10) Tienen que tener servicio de colección de basura, latones y recipientes de contención de basura, a menos que por escrito haga un acuerdo diferente (en Portland, los dueños deben proveer tanto el servicio como los recipientes de basura);

11) Plomería adecuada; calefacción y equipo eléctrico, mantenidos en buen estado;

12) Las paredes, el piso, el techo y las escaleras tienen que estar en buen estado;

13) Cuando se mude en la vivienda, ésta tiene que estar en buen estado;

14) Las áreas que están bajo el control del propietario, tienen que estar libre de peligro para que se le dé su uso normal y esperado.

El propietario y el inquilino pueden acordar por escrito que el inquilino puede hacer cierto tipo de reparaciones, siempre y cuándo el acuerdo no sea un atentado de parte del propietario, para evadir su responsabilidad con las reparaciones. Este acuerdo tiene que establecer la cantidad de pago por reparaciones, y tiene que ser una cantidad justa.

ORS 90.320

28. ¿Qué puedo hacer si el propietario no hace reparaciones en la propiedad que yo rento?

Pídale al propietario que haga reparaciones. Si se rehusa, escríbale una carta pidiendo que haga las reparaciones. Guarde una copia de la carta. Refiérase a carta numero 1 en la sección de ejemplos.

Si el propietario no responde a su carta, llame a la oficina de servicios legales para pedir consejo. En una emergencia, así como plomería rota o calefacción que no funciona, llame a la oficina de servicios legales inmediatamente.

Usted puede tomar acción legal contra el propietario, en la Corte de Distrito y pedir que se ordene al propietario que haga las reparaciones; que le compense por daños a su propiedad; daños por devaluación de la renta; honorarios de su abogado y gastos de la corte. Le aconsejamos que ocupe un abogado para este tipo de caso.

Usted puede llamar a: los inspectores de edificios; inspectores de salubridad; inspectores del cuerpo de bomberos o puede pedir arbitraje. Llame a Servicios Legales y le informarán si estas alternativas están disponibles en su área, también le dirán si es una buena idea el utilizarlas.

Usted puede tomar acción legal contra el propietario en la Corte de Demandas Pequeñas y pedir que se le recompense con dinero. Usted no puede obtener una orden para reparaciones en la Corte de Demandas Pequeñas. Cuando usted demanda al propietario por dinero, esté seguro de pedir todo el dinero que usted cree que debe de recibir. Usted puede demandar dinero:

1) Porque al no hacer las reparaciones necesarias el propietario actuó negligentemente y usted sufrió daños o destrucción de su propiedad y ropa; o

2) Porque el valor de la propiedad era menos cada mes debido a la necesidad de reparaciones. (Por ejemplo: Si en una casa de cuatro dormitorios usted puede usar solamente dos, debido a goteras en el techo, usted puede decir que solamente podía usar el 50% del valor de la renta. Como solo puede usar la mitad del apartamento usted debe de pagar la mitad de la renta hasta que se hagan reparaciones); o

3) Por gastos médicos, tiempo de trabajo perdido, aumento en la cuenta de la calefacción y otros gastos ocasionados porque el propietario no hizo las reparaciones. Vea la pregunta 11.

ORS 90.360(2)

29. ¿Puedo retener el pago de la renta?

Primero, siga los pasos indicados en pregunta 28, inclusive pedir que se hagan reparaciones, escribir una carta y llamar a un inspector. Si no tiene éxito, usted puede considerar retener el pago de la renta para forzar que se hagan las reparaciones como una alternativa para no ir a corte. Llame a servicios legales para ver si, en su caso, ésto es una buena idea.

Es legal que un inquilino retenga todo o parte del pago de la renta para forzar que se hagan reparaciones cuando hay necesidades serias y el propietario rehúsa hacer las reparaciones. PERO DEBE DE HABLAR CON UN ABOGADO ANTES DE RETENER EL PAGO DE LA RENTA.

Si usted decide retener el pago de la renta, usted debe de retener menos de la cantidad completa de la renta. Decida cual es la cantidad correcta que debe de retener para hacer las reparaciones. Llame a servicios legales e infórmese si debe retener renta y cuánto debe de retener.

¡SI USTED RETIENE EL PAGO DE LA RENTA; GUARDE EL DINERO, NO LO GASTE! PONGA EL DINERO EN UNA CUENTA BAJO LA CUSTODIA DE SU ABOGADO O ABRA UNA CUENTA EN EL BANCO!

Cuando el propietario lo demande, la corte le puede ordenar que pague a la corte el dinero retenido. Si el propietario no hace las reparaciones y la renta se vence de nuevo, mientras usted espera, deposite el dinero de la renta en la cuenta bajo la custodia de su abogado o en la cuenta de banco. Haga ésto el día que normalmente pagaría la renta y obtenga un recibo.

Si usted retiene el pago de la renta, casi todos los propietarios le darán un aviso de 72 horas y presentarán en corte un caso de expulsión en contra suya. Si el propietario presenta un caso de expulsión en su contra, esto puede crear una marca negativa en su récord de crédito, gane o pierda el caso. Llame a Servicios Legales antes de retener el pago de la renta. Cuando el propietario presente el caso de expulsión en contra suya, usted tiene que estar listo para pagar la renta en corte. Prepare su respuesta describiendo la seriedad y la necesidad de las reparaciones y pruebe en corte que el propietario no hizo las reparaciones después de que usted le dio aviso.

Algunas veces el inquilino pierde el caso en corte después de retener la renta.

Si usted decide retener el pago de la renta, debe pedirle a su abogado que envíe una carta de demand similar a la carta en el ejemplo 5. El abogado puede pedir que usted mismo envíe la carta.

30. ¿Puedo emplear un reparador para que haga las reparaciones y descontar el costo de la reparación del próximo pago de la renta?

Usted debe demandar la reparación en la forma descrita en la pregunta 28, luego llame a Servicios Legales. No haga reparaciones ni descuente de la renta antes de hablar con de servicios legales.

NORMALMENTE ACONSEJAMOS A NUESTROS CLIENTES QUE NO HAGAN LA REPARACION NI DESCUENTEN DE LA RENTA PUES PERDERIA EL DERECHO A DEMANDAR POR DANOS A SU PROPIEDAD. ADEMAS, HAY MUCHAS REGLAS QUE TIENEN QUE SER SEGUIDAS CON EXACTITUD.

Si usted decide hacer la reparación y deducirla de la renta tiene que seguir las siguientes reglas:

1) Tiene que notificar, por escrito, al propietario antes de hacer una reparación. (Use la carta en el ejemplo 2.) Si no puede comunicarse con el propietario, y es una emergencia extrema, puede hacer las reparaciones y luego notificarle. (Use la carta en el ejemplo 4.) Esto puede incluir la reparación de plomería rota si no puede cerrar la llave de paso de agua. Trate de llamar al propietario lo más pronto posible. Trate de hacer que el propietario haga la reparación o que permita que usted la haga. ¡Siempre guarde copias de las cartas!

2) El costo total de las reparaciones no puede ser más de $200.00.

3) El problema que necesita corrección no puede haber sido causado por el inquilino, su familia o un huésped.

4) Solo puede reparar "servicios esenciales". Lamentablemente, no hay una lista que determine qué es un "servicio esencial". Las cortes han dicho que se determinará de acuerdo a cada caso. Probablemente se incluye; calefacción; agua fría y caliente; electricidad; equipo de cocina y el refrigerador si fue suplido por el propietario; cualquier otro artículo de uso que afecte las áreas de: salud; servicios sanitarios; seguridad personal; protección de los elementos. Si usted quiere preguntar si el problema es uno de "servicio esencial" llame a servicios legales.

5) El trabajo tiene que ser echo profesionalmente y al costo más bajo posible. Si la persona que usted empleó para hacer la reparación causa daños a la propiedad, el propietario puede pedir que sea usted quien pague.

6) El propietario debe haber rehusado deliberadamente o sido extremadamente negligente en no rendir un "servicio esencial". ORS 90.365(3)

31. ¿Hay algún riesgo si uso la ley de reparación y descuento?

Sí. Tiene que seguir las reglas en la pregunta 30. El propietario puede tratar de expulsarlo por no pagar renta y puede demandar cobro de la renta no pagada si no sigue todas las reglas. Si el propietario presenta un caso de expulsión esto podría ser una marca negativa en su récord de crédito aunque usted gane el caso en corte.

32. ¿Si llamo al inspector de edificios, puedo ser desalojado de la propiedad?

El propietario no puede, legalmente, desalojale en venganza porque usted llamó al inspector de edificios. Pero usted tendrá que ir a la corte para probar que ésta es la razón de la expulsión. ORS 90.385

El inspector de edificios puede obligarlo a mudarse si la vivienda está en condiciones peligrosas.

MUDANZA (SALIDA)

33. ¿Tengo que notificar al propietario antes de mudarme?

Si usted renta mensualmente, tiene que notificar al propietario, por escrito, 30 días antes de mudarse (33 días si usa el correo). Vea la carta en el ejemplo 6. El propietario puede aceptar, sin imponer cargos, un aviso por menos tiempo. Obtenga el acuerdo por escrito. ORS 90.900(2)

Si usted renta semanalmente, tiene que notificar por escrito al propietario, por lo menos 10 días antes de mudarse (13 días si usa el correo). ORS 90.900 (1)

Usted puede dar el aviso en cualquier día del mes, no tiene que esperar por el día que vence la renta o el primer día del mes. ORS 90.900

Si usted tiene un contrato de renta, léalo para que esté seguro de que tiene que dar aviso por escrito antes de mudarse.

34. Después de avisarle al propietario que me mudo ¿tengo que pagar los siguientes 30 días de renta?

Sí, aunque se mude antes de que los 30 días se venzan, a ménos que el propietario esté de acuerdo de que se mude antes de los 30 días sin tener que pagar la diferencia. Si usted no paga, el propietario probablemente descontará la renta de su depósito y puede demandarlo en la Corte de Demandas Pequeñas. Si usted se muda antes de los 30 días, el propietario tiene que hacer un esfuerzo razonable para encontrar un nuevo inquilino y usted no tendría que pagar el tiempo que la propiedad sea ocupada por otra persona.

35. Si yo he pagado la renta del último mes antes de entrar, ¿tengo que pagar la renta cuando doy una notificación previa de 30 días de que me voy a mudar?

No. Si está claro que el dinero que usted pagó era para la renta (y no era un depósito de seguridad u otra clase de tasa), el dueño debe usar ese dinero para el último mes cuando da notificación de que se muda en 30 días. Si el dueño le aumenta su renta también puede aumentar el dinero que pagó por su último mes de renta. Para hacer esto, el dueño debe darle 30 días de aviso escrito. Un dueño no puede exigirle que pague el aumento de renta en el momento que le da la notificación de que se va a mudar.

36. ¿Puedo mudarme si la unidad que estoy rentando está marcada o es condenada en razones de violaciones a los reglamentos de la ciudad, condado o por violación del código de incendios?

Sí, si su lugar ha sido marcado como que está en violación de ocuparlo en razón de violaciones del código que puedan afectar la salud o la seguridad y por razones de las cuales usted no fué el causante. Usted se puede mudar inmediatamente notificando al dueño la razón para su mudanza. Se requiere en esta situación que el dueño devuelva dentro de los 14 días todo el depósito de seguridad (excepto por el dinero que usted pueda deber por renta atrasada o por daños), el último mes de renta, y la renta pagada por el corriente mes por los días que usted no vivirá en la unidad. Si el dueño estaba enterado del problema, o debía haber estado enterado de las condiciones, es posible que usted también pueda demandar al dueño. Póngase en contacto con un abogado para obtener información acerca de sus derechos en estos casos. ORS 90.380

37. ¿Debo limpiar la propiedad antes de mudarme?

Sí. Tiene que sacar todas sus pertenencias; eliminar la basura y limpiar, razonablemente, la propiedad. Después de limpiar, es una buena idea inspeccionar la propiedad con el propietario y preguntarle si está suficientemente limpia. Pida al dueño que manifieste por escrito que está de acuerdo que la unidad estaba limpia y sin daños cuando se salió y que no le debe por limpieza ni por daños. Debe tomar fotos; tomar notas de que fue lo que limpió y tener un testigo con usted si cree que el propietario, más tarde, puede decir que dejó la propiedad sucia. Si usted no limpia la propiedad, el propietario generalmente se queda con el depósito.

La ley requiere que usted deje el lugar tan limpio como lo encontró, tomando en cuenta el uso y desgaste normal. Si estaba en mal estado cuando se mudó de entrada, puede dejarlo en el mismo estado cuando lo entregue y recibir su depósito. Es una buena idea que lo limpie para que tenga una mejor oportunidad de recibir su depósito y para que el próximo inquilino tenga un lugar limpio. Vea Pregunta 20 por información acerca de reembolso de depósitos.

SI EL PROPIETARIO; QUIERE DESALOJARLE

38. ¿Puede el propietario desalojarme de la propiedad?

El propietario tiene que ir a la corte para obligarlo a salir de la propiedad. El propietario no puede: cambiar las cerraduras; desconectar el agua, la electricidad u otros servicios; tomar sus muebles; o tomar cualquier otra acción fuera de la corte para forzarlo a irse.

Hay solo tres maneras para un propietario poder tomar posesión de un apartamento legalmente:

39. ¿Qué puedo hacer si el propietario me niega acceso a la propiedad o me corta los servicios de utilidades (por ejemplo, luz, agua, o calefacción)?

La única manera legal que un propietario tiene para sacarlo de su casa es a través de una orden de la corte que lo obligue a irse. Si el propietario le niega acceso, dígale que lo que está haciendo es ilegal y que lo deje entrar en su casa. Si no tiene éxito pero puede entrar por una ventana o una puerta, hágalo y llame a la oficina de servicios legales.

Si el propietario le niega acceso a la propiedad y no puede entrar de ninguna manera, usted puede llamar a la policía. Algunas veces ellos pueden ayudar y otras veces le dejan saber que el problema es una disputa civil y por eso no lo pueden ayudar. Llame a la oficina de servicios legales.

Si el propietario, ilegalmente, cambia las cerraduras; desconecta la electricidad; o toma cualquier otra acción sin permiso de la corte para forzarlo a mudarse, usted puede tomar acción legal y tratar de conseguir una orden de la corte para que pueda regresar a su casa. Usted también puede demandar que le paguen por daños, por una cantidad de hasta dos meses de renta o doble la cantidad de los daños ocasionados, lo que sea mayor, o por otro mes de renta o daños si el dueño entró la unidad ilegalmente (por ejemplo para cambiar las cerraduras). Esta acción legal puede incluir daños por: angustia emocional que le pueda ocasionar pérdida de sueño; pérdida de apetito; o cualquier otra interferencia con su capacidad de uso de la propiedad rentada.

ORS 90.375

Vea pregunta 24 por información acerca de derechos adicionales que usted puede tener si el dueño no paga las cuentas por servicios que debe pagar.

40. ¿Qué tiene que hacer un propietario para desalojarme?

El propietario tiene que ir a la corte y pedir una orden de la corte que diga que usted se tiene que mudar. El propietario tiene que darle primero un aviso de desalojo, a menos que usted tenga un contrato que expire en una fecha determinada. Si usted no se muda antes de la fecha indicada en el aviso, el propietario lo puede llevar a corte. Si lo lleva a corte se le entregarán papeles legales, inclusive una citación y una queja, que le indicarán en qué fecha tiene que ir a corte. Vea las preguntas 46 y 47 para que tenga una idea de qué va a pasar en la corte.

41. ¿Qué tipo de aviso de expulsión puede dar un propietario?

Sin Causa

Si renta mensualmente, el propietario puede darle 30 días de aviso (33 días si lo envía por correo) para que se vaya sin darle ninguna razón. Si usted renta semanalmente, se le puede dar una notificación de desalojo sin causa después de 10 días (13 días si la manda por correo). ORS 90.900(2)

Pero un propietario no puede desquitarse o discriminar tal y como es explicado en las preguntas 4, 5 y 7. Si usted vive en un area de casas-móbil o en cualquier tipo de vivienda federal con subsidio, el propietario tiene que tener una razón para darle un aviso de edesalojo. (Vea al pie.)

Con Causa

Si usted renta mensualmente, el propietario puede avisarle que tiene 30 días para que se mude (33 días si le avisa por correo), con una explicación del problema y dándole 14 días para que corrija el problema. Si corrige el problema durante los 14 días, usted se puede quedar. ORS 90.400(1)

Si usted crea el mismo problema seis meses después del aviso de 30 días, con la explicación del problema y dándole 14 días para corregirlo, el propietario puede darle otro aviso de desalojo y 10 días (13 si lo envía por correo) para que se mude. No se le va a permitir que corrija el problema otra vez.

Si usted renta semanalmente, una notificación de desalojjo con causa puede ser servida dentro de los 7 días, con oportunidad de arreglar el problema dentro de los cuatro días. Si usted vuelve a ocasionar el problema dentro de seis meses, el dueño puede darle una notificación de 4 días sin tiempo de arreglar el problema.

Animales

Si usted tiene un animal doméstico en violación del contrato de renta, el propietario puede darle un aviso de 10 días (13 días si le avisa por correo y no lo fija en la puerta) para que salga el animal o se mude. ORS 90.405

Renta Tardia

Si usted renta mensualmente y si usted se atrasa más de 7 días en el pago de la renta, el propietario puede darle un aviso de 72 horas para que pague o se mude. (Si usted renata semanalmente, la notificación se le puede dar si su renta se atrasa por más de 4 días.) Si el acuerdo escrito lo permite, el propietario puede fijar el aviso en la puerta y luego enviarle una copia por correo. Si el aviso es enviado por correo, el propietario tiene que darle tres días más para que pague o se mude. Si usted paga su dinero, debe ser entregado antes de las 11:59 p.m. del tercer día. ORS 90.400(2)

Lastimadura Personal, Amenazas y Daños Sustanciales

Si usted, su animal doméstico o alguien que usted pueda controlar: 1) inflije lesiones personales sustanciales al propietario o a otro inquilino, vecinos, u otras personas que están en la propiedad con permiso; 2) es una amenaza inmediata para el propietario u otro inquilino y puede causarles lesiones leves o graves; 3) es capaz de ocasionar daños, u ocasiona daños a la propiedad rentada; el propietario puede notificarle que tiene 24 horas para que mude. (Tres días adicionales si le envía el aviso por correo y no lo fija en la puerta).

Actos Excepcionalmente Atroces

Si usted o alguien que esté bajo su responsabilidad, comete un acto atroz en extremo; el propietario puede notificarle que tiene 24 horas para que se mude (añada 3 días si le envía la notificación por correo sin fijarla en la puerta). Acto atroz incluye, pero no se limita a: fabricación o entrega de drogas; juegos de azar donde se arriesga dinero; actos de prostitución; robos; o intimidación.

ORS 90.400(3)

Ocupante ilegal

Si el inquilino original se muda y usted está subrentando en violación de un contrato de renta por escrito que prohíbe subrentas, y el propietario, sin saberlo, ha aceptado sus pagos de renta, al propietario enterarse puede notificarle que tiene 24 horas para puede añadir 3 días si le envía la notificación por correo sin fijarla en la puerta).

Terminación de Empleo

Si usted vive en un lugar como parte de su empleo, en o cerca de las unidades de alquiler (por ejemplo un gerente residente), se le puede dar una notificación de 24 horas (añada 3 días si se envia por correo y no fué fijado en la puerta). Si usted recibe esta clase de notificación, usted debe ponerse en contacto con un abogado. ORS 90.110

Nota: Labradores que trabajan en el campo y no están adentro ni alrededor de unidades de alquiler no pueden ser desalojados con una notificación de 24 horas.

Si usted vive en viviendas subsidiadas por el gobierno federal, usted tiene derechos adicionales. Vea la pregunta número 8.

42. ¿Cómo entrega el propietario el aviso de desalojo?

El propietario tiene que: entregar en persona el aviso de desalojo; enviarlo por correo; o en algunos casos fijarlo en la puerta y enviarle copia por correo.

Si es entregado en persona; el plazo de tiempo empieza en el momento de la entrega.

Si es enviado por correo; el propietario tiene que añadir 3 días al plazo de tiempo y declarar en la notificación que se le agregan 3 días porque se le envia por correo. Si es fijado en la puerta y con copia por correo; el plazo de tiempo empieza cuando el propietario envía el aviso por correo. (24 horas y 72 horas de aviso cuando el contrato de renta por escrito permite este tipo de notificación).

Todos los avisos de expulsión tienen que ser por escrito.

43. ¿Puedo ser desalojado por no haber pagado la renta si solamente pago parte de la renta este mes?

Si el propietario acepta parte de la renta en el segundo día del mes o más tarde, el propietario no puede desalojarle durante ese mes por no pagar la renta, a menos que usted prometa pagar el resto en cierto día y no lo pague. Si el propietario acepta parte de la renta, después de entregarle un aviso de 72 horas para desalojo, es más difícil para el propietario desalojarle. Llame a servicios legales si el propietario trata de desalojarle. ORS 90.415(3)

44. ¿Puedo ser desalojado si he pagado mi renta?

Aunque usted haya pagado su renta puede ser desalojado por otras razones. Vea Pregunta 41 por los otros tipos de desalojos.

Si le ha dado una notificación de desalojo de 30 días, sin causa, y el dueño acepta el pago de una renta que cubre más de 30 días, usted todavia puede ser desalojado después de los 30 días. Pero, para poder desalojarle, el dueño debe devolvrle la renta adicional dentro de 4 días de haberla recibido. (Por ejemplo, el dueño le da un notificación de desalojo el 15 de julio y acepta un mes completo de renta de usted el 1 de aogosto. El 5 de agosto el dueño le devuelve la renta que pague para el 16 de agosto hasta el 30 de agosto puede ser desalojado después del 15 de agosto.

45. ¿Qué ocurre si no me mudo después de recibir un aviso de expulsión?

El propietario tiene que ir a corte para legalmente forzarlo a que se mude. El propietario tomará una acción legal llamada FED (Entrada forzada y detención). El alguacil (la policía del condado, "sheriff") o una persona asignada por la corte le entregará los documentos de citación a quien abra la puerta de su casa o los fijará en la puerta y le enviará una copia por correo. La citación le dirá dónde y cuándo tiene que ir a la corte para lo que se llama la primera comparecencia. La fecha será en menos de 7 días en casi todos los condados. Llame a la oficina de servicios legales tan pronto reciba la citación y dígale a la persona que conteste el teléfono que usted ha recibido documentos de citación.

46. ¿Qué ocurre en la primera comparecencia en corte? ¿Qué pasa si no voy?

Cuando usted vaya a la corte, el día indicado en la citación, usted puede:

1) Pedirle al juez que dé por terminado el caso si el propietario no comparece;

2) Decirle al juez que se va a mudar inmediatamente;

3) Hablar con el propietario y pedir que le dé tiempo para mudarse;

4) Pídale al juez que le dé tiempo para mudarse;

5) Pídale al juez un juicio si se puede defender. Vea la página 26 para información acerca de defensas.

Si su caso va a juicio y usted no tiene un abogado, usted tiene que llenar una "respuesta a los cargos" y presentarla el primer día que vaya a corte. Casi todas las cortes tienen un formulario para las "respuestas a los cargos" que usted puede usar para presentar su defensa. Vea "Como usar una respuesta a los cargos en el proceso de expulsión" en la página 26. Tiene que pagar por registrar su respuesta en la corte. Si usted no puede pagar por registrar su respuesta en corte, pídale al juez que difiera los cargos. Esto tiene que hacerlo el primer día que vá a la corte y al mismo tiempo que pide un juicio. Cuando registre su respuesta a los cargos, obtenga del registrador de la corte, la fecha del juicio. Es una buena idea de coversar con abogados antes de pedir una corte, aún cuando usted se represente a si mismo.

Cuando vaya a la corte debe de llegar a tiempo y vestir apropiadamente. Mire al juez cuando hable, manténgase calmado y sea cortés.

Si usted no comparece en corte el día indicado en la citación, el propietario gana el caso automáticamente. El propietario obtendrá un mandato de la corte ordenándole que se mude y puede hacer que el alguacil (la policía del condado, "sheriff") fije una notificación en su puerta dándole tres días. Vea la pregunta 49.

47. ¿Qué ocurre en un juicio de expulsión?

Cuando usted registra su respuesta a los cargos y pide un juicio, el registrador de la corte le asignará una fecha para el juicio. Prepare su caso antes de ir a la corte. Vea la página 28.

Su defensa está basada en lo que usted presente en su respuesta de cargos. Tiene que probar lo que presente en su respuesta de cargos. Pida que el juicio sea grabado. Traiga fotos de la condición de la vivienda, copias de las cartas entre usted y el propietario y cualquier documento, recibos o contrato de renta que puedan ayudarlo a ganar el caso.

Lleve a la corte testigos que hayan oído al propietario negarse a hacer reparaciones o que vieron lo que necesitaba repararse. Vea la página 28. Llegue a la corte temprano. Manténgase calmado y sea cortés con el juez y el propietario.

Si usted tiene un abogado y gana, el juez ordenará que el propietario pague sus gastos de abogado. Si el propietario tiene un abogado y usted pide un juicio y lo pierde, el juez le puede ordenar que pague los gastos de abogado del propietario. Si usted no tiene propiedades o ingreso suficiente, una ley del estado lo puede proteger de esta orden. Vea la pregunta 55.

48. ¿Puedo ir a la corte de expulsión sin un abogado?

Sí, pero debe de hablar con servicios legales antes de ir a corte por primera vez. Muchos inquilinos y propietarios ván el primer día a corte sin un abogado. Casi todas las cortes tienen formularios de respuesta a los cargos que usted puede llenar, donde describe cual es su defensa. Vea la página 26 para información en como usar el formulario de respuesta a los cargos.

Si su caso va a juicio, puede ser que necesite un abogado. En el juicio tiene que probar la defensa que presentó en su respuesta a los cargos. Para información acerca de juicios vea la pregunta 47. Debe de llamar a Servicios Legales antes de ir al juicio.

49. ¿Puedo ser forzado a abandonar mi hogar si el propietario obtiene una orden de la corte que me obligue a mudarme?

Sí. El propietario puede obtener una orden de la corte si usted: 1) no va a la corte el día que la citación lo ordene, 2) si usted entra en un juicio estipulado (un acuerdo con el dueño que el juez firma como orden) y usted no se sale para la fecha estipulada, o 3) usted va a juicio y el juez ordena que usted se salga en cierta fecha.

Si usted no se muda para la fecha indicada en la orden de la corte, el propietario puede hacer que un alguacil (la policía del condado, "sheriff") fije en su puerta un aviso dándole tres días para que se mude. Si usted no se muda tres días más tarde, el alguacil (la policía del condado) puede venir y pedirle que se vaya mientras el propietario cambia las cerraduras.

50. Si hay un juicio en mi caso de expulsión, y el propietario gana, ¿tengo que pagar rentas atrasadas y gastos legales?

En la mayoría de los casos el propietario tiene que tomar acción legal (en un caso aparte) para que se le pague renta atrasada. Si usted va a juicio y pierde, le van a pedir que pague los gastos de abogado del propietario y los gastos de la corte. Aunque el propietario obtenga una sentencia por la renta atrasada y los gastos de abogado y de la corte, puede ser que su salario sea exento. Vea la pregunta 55.

51. Si no pago la renta ¿cuánto tiempo tengo para mudarme?

Si usted no paga la renta, el propietario puede darle un aviso de expulsión en el octavo día del mes dándole 72 horas para que se mude. Si usted no paga en 72 horas el propietario puede pedir en corte una acción legal llamada FED (Entrada Forzada y Detención) pidiendo una orden de expulsión. Unos días más tarde un alguacil (la policía del condado, "sheriff") le entregará unos papeles legales, o los fijará en la puerta de su casa, citándolo a corte para la primera comparecencia en la fecha indicada en los documentos. Esa fecha es, usualmente, unos días después de recibir los papeles. Cuando usted va por primera vez a la corte, puede pedir que se le dé más tiempo para mudarse o puede pedir un juicio. Si usted pide un juicio, generalmente será una semana más tarde. Si usted pierde el juicio o no se muda en la fecha acordada, el propietario hace una petición que obliga al alguacil (la policía del condado, "sheriff") a ir a su casa y entregarle un aviso dándole 72 horas para que se mude (el aviso puede ser fijado en la puerta de su casa). Si no se muda durante esas 72 horas el alguacil (la policía del condado) regresará con el propietario y le exigiirá que se vaya mientras el propietario cambia las cerraduras.

52. ¿Qué puedo hacer si tengo niños y confronto expulsión?

Aunque es ilegal discriminar contra familias que tienen niños (vea la pregunta 5) no es ilegal expulsar una familia por no pagar la renta o por otras razones legales. Si usted tiene que mudarse y tiene un ingreso bajo, puede ser que se le dé prioridad en las listas de espera para una vivienda con subsidio federal. Vea la pregunta 9. Usted debe de llamar la agencia de bienestar social del estado (Adult and Family Services, "welfare") y ver si lo pueden ayudar con los gastos de la mudanza. Llame a la oficina de servicios legales si tiene problemas para conseguir asistencia de emergencia. También puede llamar a iglesias y organizaciones caritativas para ver si lo ayudan a conseguir vivienda o ayuda económica.

RECUPERANDO SU PROPIEDAD

53. ¿Qué ocurre si dejo mis pertenencias en la propiedad después de desalojar o ser expulsado?

Generalmente el propietario almacena sus cosas en la vivienda; en un área de almacenaje o en un sótano. El propietario tiene que enviar un aviso dándole 15 días para que recoja su propiedad. Esta notificación (marcada "adelante, por favor" en el sobre) debe ser enviada a la última dirección conocida, cualquier casilla de correo que usted tenga que el dueño esté enterado, y a su última dirección que haya dejado para remiriirle su correspondencia. Usted debe llamar o escribir al propietario para que pueda recoger sus cosas durante los 15 días. Si usted fue expulsado el propietario debe darle sus pertenencias sin forzarlo a pagar antes de entregarlas. El propietario puede incluir el costo de almacenaje y de las cajas en la acción de FED.

ORS 90.425

Si usted no puede recoger sus cosas durante los primeros 15 días, usted puede enviarle una carta al propietario fijando una fecha para recoger sus cosas. La carta tiene que enviarla durante los primeros 15 días. El propietario tiene que recibir su carta durante los primeros 15 días y usted tiene que recoger sus cosas durante los siguientes 15 días.

ORS 90.425

Cuando se vaya de la vivienda llévese con usted todo lo más que pueda. Ponga el resto en cajas para que esté protegido y evitar que se rompa. Pregúntele al propietario si usted puede mover sus cajas al sótano o al área de almacenaje para reducir el trabajo del propietario y reducir el riesgo de que algo se rompa. Déle al propietario su nueva dirección y dígale que usted va a regresar a recoger el resto de sus cosas.

Algunas veces el propietario le paga al alguacil para que ponga sus cosas en un camión y las lleve al almacén. Si esto pasa, usted tiene que registrar en la corte una petición de exención para poder recuperar sus cosas. Vea "Como usar el formulario para reclamar propiedad exenta" en la página 29. Es poco común que el propietario use una compañía de mudanzas pues es muy caro.

54. ¿Puede el propietario tomar posesión de mis pertenencias y venderlas para pagar gastos de corte, almacenaje o renta no pagada?

Si después de una expulsión legal el propietario tiene posesión de su cosas, el tiene que devolvérsela durante los primeros 15 días después del aviso (con una posible extensión de 15 días más) sin cobrarle nada en el momento. El propietario puede sumar los gastos incurridos en los avisos y almacenaje a la sentencia y tratar de recuperar el dinero más tarde. Si usted no recogió su propiedad o no se comunicó con el propietario durante los primeros 15 días después que el propietario le envió un aviso, el propietario puede vender sus cosas (a un precio razonable) para pagar por los gastos de: 1) poner sus cosas en cajas; 2) almacenaje; 3) renta no pagada; 4) los avisos enviados; 5) la venta de sus cosas.

Si esto le sucede a usted, llame a servicios legales para verificar que el propietario avisó adecuadamente y que la venta de sus cosas fue hecha a un precio razonable. El propietario puede echar a la basura o disponer de la propiedad que no pueda vender.

Si después de usted ser expulsado, el propietario usó al alguacil para sacar sus cosas de la vivienda, el alguacil venderá sus cosas a menos que usted registre en corte una petición de exención. Pocas veces el propietario usa al alguacil (la policía del condado, "sheriff") para sacar sus cosas de la vivienda porque es muy caro. Vea la página 29 para información en como usar una petición de exención.

55. ¿Qué puedo hacer si el propietario no me devuelve mi propiedad?

Si el propietario no le devuelve sus cosas durante los primeros 15 días o durante la extensión de 15 días, usted puede demandarlo en la Corte de Distrito para recuperar su propiedad. En este tipo de caso, el propietario pierde el derecho de demandar pago por renta no pagada u otros gastos o daños si no tiene una buena razón que lo justifique. Asegúrese de pedir al empleado de la corte que le dé un formulario para pago diferido si no tiene dinero para pagar la tasa de registración. Nota: Cuando un inquilino demanda al dueño por violaciones de la Acta de Propietario e Inquilino Residencial de Oregon, ("Oregon Residential Landlord-Tenant Act") la demanda debe ser registrada dentro del año del incidente. Demandas basadas en otras leyes pueden tener diferentes fechas de vencimiento.

56. ¿Qué es propiedad exenta?

Propiedad exenta es propiedad que la ley prohíbe que se le pueda quitar bajo ninguna circunstancia, inclusive su ingreso y cuentas de banco. Vea la página 30 para una lista de ejemplos de propiedad exenta.

Si le quitan propiedad que está en esta categoría, usted tiene que registrar una petición de exención con la corte y pedirle que se le regrese. Vea "Como Presentar Una Petición De Exención" en la página 29.

Usted tendrá que usar una petición de exención si el propietario trata de poseer su cuenta de banco, embargar su sueldo o le pide al alguacil que le quite propiedad que esté exenta por la ley. Esto puede suceder si el propietario gana el caso de FED y obtiene una sentencia para que usted pague los gastos de abogado u otros gastos o lo demanda en otra acción legal por renta no pagada y gana.

EJEMPLOS DE CARTAS Y FORMAS PARA
COMUNICARSE CON EL PROPIETARIO

Va a haber momentos en que usted tiene que hablar con el propietario acerca de problemas en la unidad rentada. Cuando hable, trate de hacerlo claramente y calmado. Si usted cree que va a tener problemas, comuníquese por escrito y mantenga un registro de las llamadas telefónicas. También es una buena idea el enviar una carta después de hablar por teléfono dando su interpretación de la conversación. Usted puede escribir usando estos ejemplos de cartas como guía. Haga cambios que se ajusten a su situación particular. Guarde copias de todas las cartas que le envía al propietario. Muchas veces se requiere que se dé aviso por escrito antes de tomar acción legal y se debe de hacer en todos los casos. Usted debe de tener por escrito todas las promesas y acuerdos hechos con el propietario.


EJEMPLO 1

PETICION DE REPARACIONES

Esta carta es un ejemplo de como pedirle al propietario que haga reparaciones que llenen los requisitos de el Acta de Propietario e Inquilino. Usted debe usar esta carta después de haberle pedido al propietario varias veces que haga reparaciones. (Vea las preguntas 27 y 28).

(fecha)

Estimado(a) (nombre del propietario):

Desde que me mudé en (fecha) hemos discutido la necesidad de reparaciones en numerosas ocasiones (si tiene fechas, inclúyalas). Yo estoy seguro que usted sabe que en Oregón la ley requiere que los propietario mantengan las áreas rentadas en condiciones habitables (ORS 90.320). Estos requisitos están claramente especificados. Las reparaciones específicas que se necesitan para satisfacer las demandas de la ley son las siguientes: (haga una lista de las reparaciones necesarias).

Usted no ha hecho ningún esfuerzo en hacer estas reparaciones. Por favor, conteste esta petición de reparaciones para el (dé una fecha) dejando saber sus intenciones en referencia a las reparaciones. Si no he recibido respuesta para el (fecha) buscaré remedio a la situación en el Acta de Propietario e Inquilino (añada si es apropiado) a través de (un abogado) o (la corte de reclamaciones pequeñas).

Tengo entendido que es ilegal que el propietario le dé respuesta a esta carta con una petición de expulsión, con un aumento de renta o con cualquier otra represalia (ORS 90.385).

Sinceramente,

(su nombre y dirección)


EJEMPLO 2

AVISO DE REPARACION Y DEDUCCION POR SERVICIOS ESENCIALES

Esta carta es un ejemplo de cómo comunicarse con el propietario si servicios esenciales como agua, electricidad o calefacción no son provistos. Usted puede deducir de la renta hasta $200.00 solamente, a menos que usted y el propietario acuerden una cantidad mayor. Vea las preguntas 30 y 31.

NOTA: Su otra opción es demandar en corte al propietario y pedir:

1) compensación por daños

2) una orden de la corte que obligue al propietario hacer reparaciones.

Si usted opta por la reparación y deducción, usted no puede demandar por la misma violación.

(fecha)

Estimado (nombre del propietario):

Hoy traté de comunicarme con usted acerca de (explique cuál es el servicio esencial que usted carece).

La ley dice que si usted no me provee con este servicio esencial (explique cuál es el servicio esencial que carece), yo puedo ordenar que se haga la reparación y deducir hasta $200.00 de mi renta (ORS 90.365).

Si usted no ha tomado pasos para (indique que es lo que tiene que ser corregido) para el (fecha), que yo creo es una cantidad de tiempo razonable dada la situación, yo veré que el trabajo sea hecho por un profesional y haré la deducción apropiada de la renta.

Sinceramente,

(su nombre y dirección)


EJEMPLO 3

AVISO DE DEDUCCION DESPUES DE HACER LA REPARACION DEL SERVICIO ESENCIAL

Este es un ejemplo de la carta que se le envía al propietario después de usted:

1) notificarle su intención de hacer la(s) reparación(es) de servicio esencial

2) ha echo la(s) reparación(es) y está haciendo la deducción de el pago de la renta

Vea las preguntas 30 y 31 y el ejemplo 2. Incluya en la carta una copia del recibo por la reparación. Guarde el recibo original.

(fecha)

Estimado (nombre del propietario):

Le incluyo un cheque por $(cantidad) para pagar por la renta de este mes menos $(costo de la reparación) que fue el costo de la reparación de (indique el servicio esencial). Yo le notifiqué en la carta fechada (fecha) de mi intención de hacer esta reparación si usted no tomaba los pasos para hacer la reparación para el (fecha). Usted no hizo la reparación. También le envío una copia del recibo echo por (nombre del reparador) por la reparación.

Si tiene alguna objeción, por favor, responda inmediatamente por escrito.

Sinceramente,

(su nombre y dirección)


EJEMPLO 4

REPARACION DE EMERGENCIA DE UN SERVICIO ESENCIAL

Este es un ejemplo de una carta enviada al propietario cuando usted tiene que hacer reparaciones de emergencia de un servicio esencial. Si sea posible, trate de enviar la carta antes de hacer la reparación. Vea las preguntas 30 y 31. Usted tiene que enviar una carta como ésta si va hacer la reparación, aunque haya discutido el problema con el propietario.

(fecha)

Estimado (nombre del propietario):

En (fecha) tuve la siguiente emergencia. (Explique la emergencia)

Traté de llamarlo pero no me pude comunicar con usted y tengo (o tuve) que hacer la reparación. Esta fue hecha por (nombre del reparador). Yo deduciré el costo de la reparación (o el precio actual) de la renta del próximo mes.

Si tenga alguna objeción, por favor, responda inmediatamente por escrito.

Sinceramente,

(su nombre y dirección)


EJEMPLO 5

AVISO DE RETENCION DE RENTA

Este es un ejemplo de una carta enviada al propietario cuando usted cree que ha tratado todas las alternativas para que haga reparaciones. Vea las preguntas 27, 28 y 29.

Advertencia: usted debe de retener toda la renta si está dispuesto a pleitear un caso de expulsión por no pagar la renta. Es mejor que retenga parte de la renta solamente en vez de toda.

Hable con un abogado antes de retener la renta. Abra una cuenta en el banco y guarde el dinero que retenga de la renta. De esa manera la renta retenida estará disponible en caso que el juez le ordene que le entregue a la corte el dinero retenido, antes de que empiece el caso de expulsión. También lo podrá usar para negociar con el propietario.

Usted también puede ir a la corte y obtener una orden que obligue al propietario a hacer reparaciones sin esperar que el propietario lo expulse. Probablemente necesite un abogado para esto.

(fecha)

Estimado (nombre del propietario):

Desde que me mudé en (fecha), hemos hablado numerosas veces acerca de reparaciones que son necesarias (dé una secuencia de eventos y fechas). Yo estoy seguro que usted sabe que la ley en Oregon requiere que el propietario mantenga la propiedad rentada en condiciones habitables, y los requisitos son específicos. (ORS 90.320). Las reparaciones específicas que se necesitan hacer para cumplir con la ley son las siguientes: (dé una lista de las reparaciones necesarias).

Esta carta constituye un aviso de que no voy a pagar $(cantidad) de mi renta hasta que usted no haga un esfuerzo sincero para llevar a cabo las reparaciones incluídas en la lista. Por favor responda por escrito para el (fecha) indicándome cuándo va a empezar las reparaciones y cuándo las va a terminar.

Sinceramente,

(su nombre y dirección)


EJEMPLO 6

EL INQUILINO DA 30 DIAS DE AVISO INDICANDO SU INTENCION DE MUDARSE

Este es un ejemplo de una carta que se le envía al propietario cuando usted desea terminar un contrato de renta de mes a mes. Vea las preguntas 33, 34 y 35.

(fecha)

Estimado (nombre del propietario):

Soy un inquilino de (escriba su dirección). Esta carta es para avisarle que en 30 días (33 si lo envía por correo), para el (fecha) doy por terminado mi contrato de renta. Ese día sacaré mis pertenencias de la propiedad. Mi nueva dirección será (escriba su nueva dirección). Puede enviarme el depósito a esa dirección.

Sinceramente,

(su nombre y dirección)


EJEMPLO 7

CUANDO PIDE LA DEVOLUCION DEL DEPOSITO DESPUES DE LOS 30 DIAS

Este es un ejemplo de una carta que se le envía al propietario si usted se muda y 30 días más tarde no ha recibido su depósito o una explicación por escrito de cómo el propietario usó su dinero. La ley requiere que el propietario le dé esa explicación. Vea la pregunta 20.

(fecha)

Estimado (nombre del propietario):

Por ley tengo derecho a recibir la cantidad completa de mi depósito o una explicación por escrito de cómo fue usado durante los 30 días después de yo mudarme. Yo me mudé en (fecha). No he recibido ni el depósito ni la explicación.

Por favor, déjeme saber qué piensa hacer acerca del depósito en los próximos 10 días de la fecha de esta carta. Si no sé de usted para el (fecha), voy a hacer una reclamación en la Corte de Reclamaciones Pequeñas. La ley (ORS 90.300) dice que tengo derecho a dos veces la cantidad que usted ha retenido ilegalmente.

Sinceramente,

(su nombre y dirección)


COMO USAR LA FORMA DE RESPUESTAS DE CARGOS EN UN CASO DE EXPULSION

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¿Cuándo debo de usar la forma de respuesta de cargos?

Si usted decide ir a juicio en su caso de expulsión y desea hacer su propia representación legal, puede usar una forma para contestar los cargos hechos contra usted por el Propietario. Puede conseguir la forma en la corte. Una "respuesta" es un documento legal que tiene que llenar para dejarle saber a la corte cuál es su defensa contra los cargos hechos por el propietario. Usted debe de pedir ir a juicio y usar la forma de respuesta si en realidad desea seguir viviendo en la unidad rentada y cree que tiene una(s) buena(s) defensas contra los cargos de expulsión. No puede usar la respuesta para pedir dinero que el propietario le debe. Para éso tiene que ir a la Corte de Demandas Pequeñas o ver un abogado.

¿Qué tipo de defensa debo de usar?

Su defensa a una expulsión es la razón legal que usted tiene para que el propietario no lo expulse. Su defensa depende de qué tipo de cargos fueron usados en el aviso de expulsión. Antes de llenar la forma de respuesta, lea los cargos escritos en la citación para saber cuál es la razón indicada por el propietario. También lea el aviso de expulsión que recibió del propietario y compare para ver si son las mismas razones. Vea si una copia del aviso está incluída en la citación. Si estos documentos no están como deben, su defensa será "un mal aviso", como se indica más abajo.

No todas las defensas se pueden usar en una expulsión. Por ejemplo, falta de reparaciones puede ser una defensa contra un aviso (de expulsión) de 72 horas cuando no paga la renta, pero no es una defensa contra un aviso de expulsión de 30 días. La próxima gráfica le indica los tipos de avisos más comunes y las defensas más comunes.


TIPO DE AVISO ALGUNAS POSIBLES DEFENSAS

¿Cómo lleno la forma de respuesta?

En la página 25 hay un ejemplo de la forma. Escriba el nombre de la corte y el condado en la parte superior, es la misma información que aparece en los documentos de expulsión que recibió. Escriba el nombre del propietario en la parte que dice demandante y su nombre como el acusado. Use el número que aparece en sus documentos de expulsión y escríbalo donde dice "caso número". Indique las defensas apropiadas (vea el próximo párrafo), ponga la fecha y firme la forma. Haga tres copias, una para el registrador de la corte, una para el propietario y otra para usted. Pregunte al registrador de la corte la fecha del juicio.

¿Cúales son las posibles defensas en la forma de respuesta?

Llame a servicios legales o a un abogado privado para aconsejarse en cómo llenar la forma de respuesta. En caso de que servicios legales no lo pueda representar, quizás pueda ayudarlo a llenar la forma. Un ejemplo de la forma aparece en la página 25 de este panfleto.

Problemas con las reparaciones - En la pregunta 27 usted encontrará una lista de reparaciones que el propietario debe de hacer. Si el propietario no hace las reparaciones, usted debe de llenar el primer espacio en la forma de respuesta y describir las reparaciones que se necesitan hacer. También, indique cómo y cuándo usted le avisó al propietario de la necesidad de reparaciones.

Usted debe estar preparado para probar daños que sean iguales o mayores que la renta que debe. Usted tiene que testificar cuánto valor perdía la propiedad cada mes, porque el propietario rehusaba hacer las reparaciones. Por ejemplo, si usted rentó un apartamento de cuatro cuartos por $200.00 al mes y una gotera no le permitió usar uno de los cuartos por tres meses, usted puede testificar que el valor del apartamento es 25% menos cada mes o $50.00 menos al mes porque usted no pudo usar uno de los cuartos. También, puede describir cualquier daño hecho a muebles o ropa y el costo de repararlos o de reemplazarlos.

Defensa contra represalias - Si el propietario tomó represalias (después de usted quejarse por necesitar reparaciones, testificó contra el propietario, se unió a una unión de inquilinos o participó en otro tipo de actividades protegida por la ley), dándole un aviso de expulsión de 30 o 10 días, usted puede llenar el segundo espacio en la forma de respuesta alegando represalia. Vea la pregunta 26 en este panfleto para más información.

Defensa de aviso mal hecho - Si el propietario no usó el aviso correcto o no lo entregó adecuadamente (inclusive 3 días por correo), usted debe de llenar el tercer espacio en la forma de respuesta indicando un aviso mal hecho. Vea las preguntas 41 y 42 para más información sobre los avisos.

Otras defensas - Hay un cuarto espacio en la forma de respuesta llamado "otras defensas". Este es el que tiene que llenar si el propietario no está diciendo la verdad.

Por ejemplo, usted puede escribir lo siguiente: "Yo pagué la renta de Junio en Junio 01 y tengo un recibo". "Yo ofrecí pagar la renta de Junio en Junio 9, durante el período de 72 horas dado por el aviso de expulsión y el propietario rehusó la oferta", o "El perro fue sacado de la vivienda durante el período de diez días dado por el aviso de expulsión y no va a regresar."

Otros tipos de "Otras Defensas" son:

Renuncia por diferir (waive) - Si el propietario acepta parte de la renta, después que la renta está vencida, debe escribir la palabra "waiver" en el espacio de "otras defensas" y decir cuánto pagó y cuándo pagó. Por ejemplo, usted puede escribir "renuncia por diferir, yo pagué $50.00 al propietario en Junio 2". Vea las preguntas 43 y 44 para más información.

Discriminación - Si el aviso o expulsión es por discriminación, escriba la palabra discriminación en el espacio de otras defensas y describa lo que sucedió. Vea las preguntas 4 - 7.

Suspensión de las utilidades o si el acceso a la propiedad es negado - Si el propietario cambia las cerraduras, saca sus cosas de la propiedad, desconecta el acceso de agua, electricidad o calefacción, o toma acción fuera de la corte para forzarlo a mudarse, describa esa acción en el espacio de "otras defensas" y pida como compensación dos veces la cantidad actual de daños o dos meses de renta, la cantidad que sea mayor. Hable con un abogado. Vea la pregunta 39.

Entrada ilegal - Si el propietario o uno de sus empleados entra en su casa sin su permiso o sin darle 24 horas de aviso por adelantado, excepto en un caso de emergencia, usted puede pedir por lo menos un mes de renta por cada vez que entró. Escriba la fecha y el nombre de la persona que entró en el espacio de "otras defensas". Por ejemplo, usted puede escribir "Entrada ilegal el 15 de agosto por el gerente Juan Pérez". Vea la pregunta 25.

¿Cómo debo de prepararme para mi caso en corte?

Usted debe estar preparado para probar cada declaración hecha en la respuesta con la mayor cantidad de evidencia posible. Si va a depender de otras personas como testigos, debe ponerse en contacto con ellas inmediatamente. Los testigos tienen que ir a corte. El juez no aceptará cartas o declaraciones juradas. Examine con cuidado el testimonio y el caso con el testigo. Esté seguro que el testigo sabe lo que usted espera de él y que está preparado para claramente y honestamente decir lo que sabe que pueda ayudar su caso.

Esté seguro que usted tiene toda la evidencia pertinente al caso como cheques cancelados, copias de cartas, reportes del inspector de edificios y retratos de la vivienda si necesita reparaciones.

COMO PRESENTAR UNA PETICION DE EXENCION

La ley dice que algunas propiedades, salarios, y dinero están exentos de cobranza - lo que quiere decir que no se los pueden quitar para pagar deudas que debe el dueño. Vea la lista en la página 30 de salarios, dinero y propiedades exentos. Si cree usted que el acreedor está embargando sueldos o dinero exentos, o está tomando propiedad exenta, usted puede presentar una Petición de Exención para poder retener el dinero o la propiedad. Solamente debe presentar una Petición de Exención si tiene buena razón para creer que una de las exenciones mencionada en la página 30 aplica a sus sueldos, dinero o propiedad. Pero cuando el dueño usa al policia para tomar su propiedad o casa-móbil, no se le puede permitir a usted de usar la demanda de exención para que le devuelvan la propiedad. Póngase en contacto con un abogado para informarse.

Después de presentar un Petición de Exención habrá una audiencia en la corte y un juez decidirá si puede usted quedarse con el dinero o la propiedad.

¿Dónde consigo una forma para Petición de Exención?

Usted recibirá los papeles para Petición de Exención cuando embarguen su sueldo o cuenta de banco o cuando el alguacil (la policía del condado) se lleve su propiedad.

¿Cuándo debo presentar una Petición de Exención?

Debe presentar la petición dentro de los 180 días después de recibir los papeles. Pero debe presentar la petición tan pronto como pueda - dentro de los primeros 10 días si es posible.

¿Cómo presento una Petición de Exención?

SALARIOS, DINERO Y PROPIEDAD EXENTOS

1. Ingresos Extentos: $170 semanales de su ingresos disponibles, o 75% de ingresos disponibles, lo que sea mayor.

2. Seguro Social (incluyendo SSI).

3. Asistencia Pública (welfare).

4. Beneficios de Desempleo.

5. Beneficios de Incapacidad.

6. Beneficios de Compensación de Trabajadores.

7. Salarios exentos, seguro social, asistencia pública, desempleo y beneficios de incapacidad cuando se depositan en una cuenta de cheques o ahorros (hasta $7,500).

8. Mantenimiento de cónyuge, de hijos, u otro mantenimiento necesario para usted o sus dependientes.

9. Una casa con terreno de su propiedad hasta un valor de $25,000 ($33,000 si la deuda es de más de un solo dueño). Incluye lo que proceda de la venta por un (1) año.

10. Una casa móbil con terreno de su propiedad hasta un valor de $23,000 ($30,000 si la deuda es de más de un solo dueño). Una casa móbil o casa bote en la que usted vive sin terreno hasta $20,000 ($27,000 si la deuda es de más de un solo dueño). Incluye lo que proceda de la venta por un (1) año.

11. Artículos del hogar, muebles, radios, 1 televisión, y utensilios hasta $1,450.

12. * Automóbil, camión, remolque u otro vehículo hasta $1,700.

13. Herramientas, implementos, aparatos, animales para trabajar la tierra, aparejos para animales; biblioteca necesaria para su empleo hasta $3000. Alimento para los animales para 60 días.

14. * Libros, cuadros e instrumentos musicales hasta $600.

15. * Ropa, joyas y otros artículos personales hasta $1800.

16. Animales domésticos y aves de corral para uso de la familia hasta $1,000 y alimentos para éstos para 60 días.

17. Provisiones (comida) y combustible para su familia para 60 días.

18. Un rifle o escopeta y una pistola hasta $1000.

19. Pensiones públicas o privadas.

20. Beneficios y préstamos de veteranos.

21. Beneficios de asistencia médica.

22. Ingresos por aseguranza de salud y por incapacidad de pólizas de vida.

23. Valor en efectivo de pólizas de vida no pagables a su herencia.

24. Anualidades federales.

25. Otras anualidades hasta $250 por mes, el exceso de $250 por mes es sujeto a la misma exención de un salario.

26. Ayudas para la salud física recetadas por un profesional para usted o sus dependientes.

27. * Reembolso de impuestos para arrendatarios o dueños de casas en Oregon.

28. * Su derecho a recibir o propiedad originaria de:

a. Ingresos obtenidos por ley por ser víctima de algún crimen.

b. Un pago que no exceda $7,500, a cuenta de daño corporal personal, no incluyendo dolor emocional o sufrimiento o compensación por pérdida. monetaria, de usted o de un individuo de quien usted es dependiente.

c. Un pago en compensación de pérdida de ganancias futuras de usted o un individuo de quien usted es o fue dependiente, hasta lo que es razonable para su mantenimiento o el mantenimiento de cualquiera de sus dependientes.

29. Interés en propiedad personal hasta el valor de $400, pero éste no puede usarse para aumentar la cantidad de cualquier otra exención.

30. La diferencia entre lo que usted realmente le debe al acreedor y la cantidad total mencionada en el escrito de embargo, si la cantidad en el escrito es mayor.

* Si dos o más personas en su hogar deben el juicio, cada una puede reclamar las exenciones marcadas con*

Nota: Los valores listados representan su valor líquido en la propiedad. Para ver como determina su valor líquido, vea la página 11.

SECCION DE RECURSOS

Oficinas de Servicios Legales y Programas de Abogados Voluntarios

Estas oficinas proporcionan servicios para personas de pocos recursos ecónomicos en los condados mencionados abajo.

Albany Regional Office
(Linn, Benton)
926-8678
Oregon Legal Services
425 2nd Ave. SW, Ste 102
Albany, OR 97321

Bend Regional Office
(Jefferson, Crook, Deschutes)
385-6944
Oregon Legal Services
123 NW Kearney Ave.
Bend, OR 97701

Center for NonProfit Legal Services
(Jackson)
779-7291
225 W Main
P.O. Box 1586
Medford, OR 97501

Columbia County Volunteer Lawyers
(Columbia)
397-1628
P.O. Box 1400
St. Helens, OR 97051

Coos Bay Regional Office
(Coos, Curry, Western Douglas)
269-1226
Oregon Legal Services
295 S Tenth
P.O. Box 1098
Coos Bay, OR 97420

Farmworker Office
(sirviendo a los trabajadores agricolas del centro del Valle Willamette)
981-5291
Oregon Legal Services
397 N First Street
Woodburn, OR 97071

Grants Pass Regional Office
(Josephine)
476-1058
Oregon Legal Services
223 SE "M" Street
Grants Pass, OR 97526

Hillsboro Regional Office
(Washington, Columbia, Tillamook, Clatsop)
648-7163
Oregon Legal Services
230 NE Second, Suite A
Hillsboro, OR 97124

Klamath Falls Regional Office (Klamath, Lake)
884-7709
Oregon Legal Services
136 N. 3rd, Suite A
Klamath Falls, OR 97601

Lane County Legal Aid
(Lane)
342-6056
376 East 11th St.
Eugene, OR 97401

Lincoln County Office
(Lincoln)
265-5305
Oregon Legal Services
127 SW Nye
P.O. Box 1969
Newport, OR 97365

Marion-Polk Legal Aid
(Marion, Polk)
581-5265
1655 State Street
Salem, OR 97301

McMinnville Office
(Yamhill)
472-9561
Oregon Legal Services
720 East Third
P.O. Box l4l
McMinnville, OR 97128

Multnomah Co. Legal Aid
(Multnomah)
224-4086
310 SW Fourth Ave
900 Board of Trade Building
Portland, OR 97204

Ontario Regional Office
(Malheur, Harney, Baker)
889-3121
Oregon Legal Services
772 N Oregon Street
Ontario, OR 97914-1727

Oregon City Regional Office
(Clackamas)
655-2518
Oregon Legal Services
421 High Street, Suite 110
Oregon City, OR 97045-2249

Pendleton Regional Office
(Gilliam, Hood River, Morrow, Sherman, Umatilla, Union, Wallowa, Wasco)
276-6685
Oregon Legal Services
365 SE Third Street
P.O. Box 1327
Pendleton, OR 97801

Roseburg Regional Office
(Douglas, Josephine)
673-1181
Oregon Legal Services
1000 SE Stephens
P.O. Box 219
Roseburg, OR 97470-0039

OTRAS ORGANIZACIONES

Lawyer Referral Service
Oregon State Bar
684-3763 en Portland, o
1-800-452-7636 gratis en Oregon.

Este servicio le proporciona el nombre de un abogado en su comunidad. Se pagan $35 por la primera visita con el abogado. Le pueden referir a un abogado que hable español.

Tel-Law Tape Library
620-3000 en Portland, o
l-800-452-4776 gratis en Oregon

TEL-LAW es una colección de mensajes grabados sobre temas legales. Usted puede recibir una lista de todos los temas del Oregon State Bar, P.O. Box 1689, Lake Oswego, OR 97035-0889. La mensaje grabado sobre propietarios e inquilinos es:

# 7078 Derechos y obligaciones de inquilinos

Nota: Cuando un inquilino demanda al dueño por violaciones de la Acta de Propietario e Inquilino Residencial de Oregon ("Oregon Residential Landlord-Tenant Act"), la demanda debe ser registrada dentro del año del incidente. Demandas basadas en otras leyes pueden tener diferenetes fechas de vencimiento.