NYC Rent Guidelines Board Adjustments (Order No. 30)

SEE SPANISH VERSION BELOW

for Rent Stabilized Leases commencing Oct. 1, 1998 through Sept. 30, 1999,
including the Pataki vacancy bonuses adopted by the State Legislature on June 19, 1997

The above rent guidelines table shows the maximum increases landlords in
New York City can legally charge for rent stabilized apartments on all
leases commencing in the twelve-month period beginning October 1, 1998.
Increases in rent based on the 1- or 2-year renewal guidelines can be
charged only once during the period covered by the guidelines, and must be
applied to the legal stabilized rent on September 30, 1998. The above
guidelines and vacancy bonuses do not apply to an apartment which was rent
controlled on that date.

Vacancy Leases

In June 1997, Governor George Pataki, as a part of his efforts to destroy
rent regulation, forced changes that gave landlords large vacancy bonuses.
Provisions of his Rent Regulation Reform Act of 1997 allow the rents of
apartments to rise by a statutory percentage: 20 percent for a 2-year
lease, and 20 percent minus the difference between the 1- and 2-year
renewal guidelines for 1-year leases. The new law also allows additional
vacancy increases for apartments which have had no vacancy allowance in
eight or more years.

Rent Overcharges

Tenants should be aware that many landlords will exploit the complexities
of these guidelines and bonuses, and the tenant’s unfamiliarity with the
apartment’s rent history, to charge an illegal rent. The tenant can choose
between filing an overcharge complaint with the Division of Housing and
Community Renewal or challenging the rent in Housing Court to get a
determination of the legal rent.

A prospective tenant who expresses knowledge of their rights will probably
not be given a lease to sign. Landlords avoid renting to tenants who may be
troublesome. Overcharging is very common. Every tenant should challenge
possible overcharge. With DHCR, obtain and fill out Form RA-89 to determine
the correct rent from official records. Call DHCR at (718) 739-6400 to
obtain the form.

Fair Market Rent Appeal

Another type of overcharge frequently occurs at the time that a previously
rent controlled apartment becomes vacant and is re-rented as a stabilized
unit. The Rent Guidelines Board annually sets what they call the “Special
Fair Market Rent Guideline” that is used by DHCR to lower unfair market
rents for tenants who file the Fair Market Rent Appeal (FMRA). Under Order
30, it is 80% above the maximum base rent plus the fuel cost adjustment, or
$650, whichever is less. No stabilized tenant of an apartment that was
decontrolled on or after April 1, 1984 should fail to challenge the
so-called Initial Legal Regulated Rent (market rent) that landlords charge
upon decontrol. Use DHCR Form RA-89. Indicate clearly that your complaint
is both a complaint of “overcharge” and “Fair Market Rent Appeal.” The
Housing Court cannot determine a Fair Market Rent Appeal. Formerly
controlled vacant apartments in buildings converted to co-ops or condos do
not become stabilized and are not eligible for a Fair Market Rent Appeal.

Senior Citizen Rent Increase Exemption

Rent stabilized seniors, 62 years or older, whose disposable annual
household income is $20,000 or less and who pay (or face a rent increase
that would cause them to pay) one-third or more of that income in rent may
be eligible for a Senior Citizen Rent Increase Exemption (SCRIE) if they
apply to the NYC Dept of the Aging, SCRIE Unit at 2 Lafayette Street, NY,
NY 10007. If an otherwise eligible tenant’s current rent level is already
above one-third of income, it cannot be rolled back, but future rent
increases may be waived. Obtain the SCRIE application form by calling (212)
442-1000.

Loft Units

Legalized loft unit increases above the base rent are 1.5 percent for a
one-year lease and 3 percent for two years. No vacancy allowance is
permitted on vacant lofts.

Hotels and SROs

The guideline is 0 percent for Class A apartment hotels, lodging houses,
Class B hotels (30 rooms or more) and single room occupancy (SROs) hotels,
and 2 percent for rooming houses (Class B, 6-29 rooms), above the legal
rent paid on September 30, 1995. No vacancy allowance is permitted. The
rooming house guideline is not collectible if (1) 10 percent or more of the
units have been held off the rental market for more than 30 days, or (2) 20
percent or more of the units are not registered with DHCR, or (3) 50
percent or more of the units are used or held for other than permanent
residential housing at the legal rent. Further, no increase is allowed when
the landlord has failed to provide the new occupant a copy of the Rights
and Duties of Hotel Owners and Tenants.

High-rent, High-income Deregulation

(1) Apartments legally renting for $2,000 or more a month that became
vacant from July 7, 1993 through October 1, 1993, or on April 1, 1994 and
thereafter are subject to deregulation. (2) The same deregulation applies
in the time periods set forth in (1) above to apartments legally renting
for $2,000 or more a month without their becoming vacant if the total
household income exceeds $175,000 in each of the prior two consecutive
years. To be eligible for this second form of deregulation, the landlord
must send an income certification form to the tenant between January 1 and
May 1 and file it with and get the approval of DHCR.

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Los Ajustes de la “Junta de Regulación de Renta” de la Ciudad de Nueva York
 (Orden No. 30)

Para los contratos de apartamentos de Renta Estabilizada que comienzan el 1
de octubre de 1998 hasta el 30 de septiembre de 1999, incluyendo las
concesiones de Pataki adoptadas por la Legislatura Estatal el 19 de junio
de 1997

Los topes de renta que aparecen en el cuadro son los incrementos máximos
que los dueños de edificios pueden cobrar legalmente para los apartamentos
de renta estabilizada en la ciudad de Nueva York. Los mismos son vigentes
para todos los contratos que comienzan dentro del período de doce meses a
partir del 1 de octubre de 1998. Los incrementos de alquiler basados en las
pautas para la renovación del contrato de 1 o 2 años pueden cobrarse
solamente una vez durante el período cubierto por dichas pautas, y deben
ser aplicados a la renta legal estabilizada para el 30 de septiembre de
1998. Las cantidades que aparecen aquí y los incrementos para los
apartamentos vacíos no se aplican a los apartamentos que estaban bajo renta
controlada en aquella fecha.

Los Contratos para Apartamentos Vacíos o Nuevos En junio de 1997, el
gobernador George Pataki, como parte de sus esfuerzos para destruir la
regulación de la renta, forzó cambios que les dieron a los caseros una
sobrepaga muy grande para los apartamentos vacíos. Una cláusula de su
“Reforma al Acta de Regulación de Renta” de 1997 permite que los alquileres
nuevos sean incrementados en un porcentaje obligatorio: 20% para un
contrato de dos años, y por un contrato de 1 año, 20% de incremento menos
la diferencia en el tope de renovación para los contratos de 1 y 2 años. La
nueva ley permite también incrementos adicionales para los apartamentos
vacíos que no han tenido incrementos por desocupación por ocho años o más.
Sobrecargos de Renta Los inquilinos deben estar al tanto de que muchos
caseros van a aprovecharse de la complejidad de estas regulaciones y
sobrepagas, así como del poco conocimiento de los inquilinos del historial
de renta de sus apartamentos, para cobrar un alquiler ilegal. Una vez que
el inquilino haya tomado posesión del apartamento, puede escoger entre
llenar un formulario de queja de sobrecargo de renta con la oficina de la
División de Vivienda y Renovación Comunal, o disputar la cantidad de renta
en la corte de vivienda de la ciudad para que se determine cuál es el
alquiler legal.

Si un posible inquilino da muestras de conocer sus derechos, lo más
probable es que el casero no firmará ningún contrato con tal inquilino. Los
caseros evitan contratar con inquilinos que les pueden dar problemas. El
sobrecargo de alquiler es muy común. Todos los inquilinos deben luchar
contra posibles sobrecargos. Obtenga y llene un formulario RA-89 con la
oficina de DHCR para determinar el alquiler correcto en los archivos
oficiales. Llame al DHCR a (718) 739-6400 para obtener un formulario.

La Apelación de la Renta de Mercado Justa Otro tipo de sobrecargo ocurre
frecuentemente cuando se vacía un apartamento que previamente había estado
bajo renta controlada y se alquila bajo renta estabilizada. La Junta de
Regulación de Renta (RGB) establece anualmente lo que ellos llaman el “Tope
Especial de la Renta de Mercado,” el cual es empleado por DHCR para bajar
las rentas de mercado injustas de los inquilinos que llenan el formulario
llamado “Apelación a la Renta Justa de Mercado” (FMRA). Bajo la Orden 30,
es la mayor cantidad entre el 50% sobre la renta controlada cobrable máxima
y el 40% sobre la renta base máxima, más los ajustes de los costos de
combustible. Ningún inquilino de un apartamento de renta estabilizada que
era descontrolado el 1 de abril de 1984 o después debe dejar de poner a
prueba la llamada “Renta Legal Inicial Regulada” (renta de mercado) que los
caseros cobran cuando hay descontrol del apartamento. Use el formulario de
DHCR RA-89. Indique claramente que su queja es tanto una queja de
“Apelación a la Renta Justa de Mercado” como de “sobrecargo.” La corte de
vivienda no puede tomar decisión sobre una Apelación de Renta de Mercado.
Aparta–mentos vacíos que antes habían estado controlados en edificios que
se han convertido en cooperativas o condominios no se vuelven estabilizados
y no tienen derecho a la Apelación de la Renta Justa de Mercado.
Exención de Incrementos para los Ancianos Los ancianos de 62 años o más que
viven en apartamentos estabilizados y cuyos ingresos familiares anuales son
de $20,000 o más, y que pagan (o enfrentan un incremento de alquiler que
los forzaría a pagar) un tercio o más de sus ingresos, pueden tener derecho
al programa de Exención de Incrementos para los Ancianos (SCRIE, por sus
siglas en inglés), si aplican al Departamento de la Ciudad de Nueva York
Sobre los Ancianos, cuya dirección es: SCRIE Unit, 2 Lafayette Street, New
York, NY 10007. Si el alquiler de un inquilino que tiene derecho a este
programa sobrepasa en la actualidad un tercio del ingreso, no se puede
reducir de nuevo, pero es possible evitar incrementos de alquiler en el
futuro. Obtenga el formulario de SCRIE por llamar al (212) 442-1000.
Unidades de Desván (Lofts) Los incrementos legales sobre la renta base para
las unidades de desván son 1.5% para un contrato de un año, y 3%para un
contrato de dos años. Sin embargo, no se permiten incrementos para las
unidades de desván vacías.

Hoteles y Apartamentos de una Sola Habitación Lo establecido es 0% para los
apartamentos de hotel de Clase A, casas de habitaciones, hoteles de clase B
(de 30 habitaciones o más) y hoteles de una sola habitación, y 2% para las
casas de habitaciones (Clase B, 6-29 cuartos), sobre la renta legal que se
pagaba el 30 de septiembre de 1995. No se permiten incrementos para
apartamentos vacíos. Lo estipulado para las casas de habitaciones no se
puede cobrar si (1) el 10% o más de las unidades se han mantenido fuera del
mercado de renta por más de 30 días, o (2) el 20% o más de las unidades no
están registradas con la oficina de DHCR, o (3) el 50% o más de las
unidades son empleadas o mantenidas para otros propósitos que no sea la
residencia permanente pagando el alquiler legal. Además, no se permiten
incrementos si el casero ha omitido de dar al ocupante nuevo una copia de
los Derechos y Responsabilidades de los Dueños e Inquilinos de Hoteles.
La Desregulación de Rentas Altas y Altos Ingresos (1) Los apartamentos que
legalmente pagan $2,000 o más por mes y que se desocuparon entre el 7 de
julio de 1993 y el 1 de octubre de 1993, o en o desde del 1 de abril de
1994 están sujetos a la desregulación. (2) La misma desregulación se
aplica, para el mismo período establecido en (1), a los apartamentos que
legalmente pagan $2,000 o más mensualmente aunque no se desocupen, si el
ingreso de la familia es más de $175,000 en los dos años consecutivos
previos. Para cumplir los requisitos de esta segunda forma de
desregulación, el casero tiene que enviar un formulario de certificación de
ingreso al inquilino entre el 1 de enero y el 1 de mayo, así como someterlo
al DHCR y lograr su aprobación.