DHCR pone en práctico cambios del código
en contra de inquilinos
Por Jenny Laurie y Kenny Schaeffer
Traducido por Vajra Kilgour

El 20 de diciembre, la División de Vivienda y Renovación de Comunidades del Estado de Nueva York (NYS Division of Housing & Community Renewal; DHCR por sus siglas en inglés), parte del poder ejecutivo del gobernador Pataki, puso en práctico un código revisado de renta estabilizada. Lo hizo pese a fuertes quejas y protestas públicas por parte de organizaciones de inquilinos y funcionarios electos en cuanto tanto a los trámites como al contenido del nuevo código. Por las objeciones fuertes, se aplazó la aplicación del código, propuesto por primera vez el verano pasado después de una colaboración estrecha entre el poder ejecutivo de Pataki y organizaciones de caseros. Fue soltado sólo después de los comicios de noviembre.

Se requiere que las agencias administrativas como la DHCR adopten normas para incorporar los detalles de las leyes escritas que están a su cargo implementar y aplicar. Sin embargo, no se permite que vayan mas allá de la ley o que adopten normas inconsistentes con la ley. Muchas de las disposiciones del nuevo código parecen ir más allá de la autoridad de la agencia y serán sujetas a impugnaciones legales. Los ayudantes de Pataki en materia de vivienda dijeron que el propósito de revisar el código, que no se había puesto al día desde 1987, fue hacer que el código reflejara los cambios (es decir, “la debilitación”) en las protecciones de rentas y desalojos que la legislatura estatal impuso en 1993 y 1997, además de decisiones de las cortes en los años interinos, pero una inspección del código revela que las revisiones son también un intento de crear numerosas escapatorias adicionales en la aplicación de las leyes de renta estabilizada.

El nuevo código tiene muchas disposiciones que les harán más fácil a los caseros alzar los alquileres de los inquilinos, cobrarles excesivamente a los inquilinos nuevos, desalojar a los inquilinos no deseados y disminuir los servicios en los edificios que les pertenecen. La peor disposición es un cambio sencillo en el lenguaje que define “el alquiler regulado legal” como “el alquiler pedido” por el casero, en vez del alquiler registrado por el casero en la DHCR, como fue estipulado en el código previo. Este cambio tendrá un impacto profundo, no solamente en disputas entre inquilinos y caseros en la corte de vivienda y en casos ante la DHCR respecto a excesos de cobro, sino también en los niveles generales de alquileres en la ciudad, por intentar eludir totalmente el concepto de que el alquiler “pedido” sólo puede ser “legal” si no excede los límites de los incrementos de alquileres estipulados en la ley.

El miembro de la junta directiva del Consejo Metropolitano (Met Council) Seth Miller, un abogado de inquilinos en el bufete de Collins, Dobkin y Miller, cree que este cambio infringe seriamente en la ley y dará rienda suelta a los caseros en torno a la determinación de alquileres. Él supone que este cambio del código surgirá en casos que ya han sido decididos en la corte y están en el proceso de apelación: “Esperamos que las cortes declaren que las revisiones del código en torno de registro son ilegales. Creo que al aprobar las leyes estatales en 1974, no fue la intención de la ciudad que los caseros establecieran los alquileres de una manera unilateral. Creo también que la ciudad tiene el poder suficiente para rectificar el asunto.”

Los nuevos cambios en el código lo hacen mucho más difícil para los inquilinos conseguir una reducción en el alquiler al quejarse de una reducción en servicios. Ahora tienen que darle al casero 45 días para responder, y se supone que presenten las quejas de calefacción y agua caliente primero con HPD. Será más difícil para los inquilinos impugnar exitosamente la solicitud del casero para restauración de renta o un incremento del alquiler bajo el sistema para alzar rentas llamado Mejoras Importantes de Capital. Los inquilinos tienen que conseguir una declaración jurada de un ingeniero o un arquitecto para comprobar que no es veraz la declaración del casero sobre la suficiencia del trabajo hecho.

El poder ejecutivo ha añadido una nueva disposición al código haciendo el hostigamiento de caseros por inquilinos un fundamento para el desalojo. Aun sin esta disposición, los caseros tratan de “amedrentar” a los inquilinos que hacen valer sus derechos legales por representarse a sí mismos como víctimas de “hostigamiento” por parte de los inquilinos. Esta nueva y poco clara disposición solamente dará fuerzas a este tipo de represalia.

Según Miller, todas estas disposiciones tienen una sola cosa en común: “El verdadero intento de estas disposiciones es permitir que los caseros agoten los recursos de los inquilinos en gastos legales. Se les obligará a los inquilinos ir a la corte para luchar contra excesos de cobro, contratar a arquitectos para impugnar incrementos de alquileres y contratar a abogados para defenderse contra cargos infundados de haber hostigado al casero.” A los inquilinos que no tienen el dinero suficiente se les forzará a conceder alquileres más altos o entregar sus apartamentos.

Otros cambios similares incluyen: hacerlo más difícil para los inquilinos defenderse en los casos de residencia principal; dejar a los inquilinos retractar las quejas con la DHCR de manera que los derechos de todos los inquilinos futuros sean renunciados; y limitar la suma que las personas mayores o otros inquilinos de bajos ingresos puedan recibir de sus compañeros de cuarto.

Con respecto a la desregulación de rentas altas y de ingresos altos, se revela más claramente lo vacía y falsa es la aserción del poder ejecutivo de Pataki que su propósito al aprobar el nuevo código no fue nada más alinearlo con cambios recientes en la ley. En cuanto a la desregulación de apartamentos desocupados que alcanzan un alquiler de $2,000 al mes, el código hace caso omiso de la disposición de la Ley Local 13, aprobado la primavera pasada por el Concejo Municipal a instancia de Peter Vallone. Esta ley requiere que el primer inquilino después de la desregulación sea avisado de sus derechos de obtener un historial del alquiler y entablar una queja de exceso de cobro. Con respecto a la desregulación por ingresos altos, restringida a las familias con ingresos anuales de más de $175,000 y alquileres de más de $2,000 al mes, el código intencionadamente hace caso omiso de fallos recientes en la Corte de Apelaciones, que exigen un procedimiento para abrir las determinaciones de incumplimiento en contra de familias que simplemente no respondieron a tiempo a las demandas para documentación difíciles de entender, debido por ejemplo a una enfermedad o ausencia temporal de la casa, mientras sus ingresos realmente están bajo del límite.

Sin duda, la aplicación del nuevo código de renta estabilizada de Pataki tendrá por resultado impugnaciones que durarán por años, mientras hace daño a los inquilinos que no tienen los recursos para luchar en la corte. Con George Pataki dando toda señal que pretende postularse para un tercer mandato como gobernador en noviembre de 2001, los inquilinos tendrán la oportunidad de expresar en las urnas su reacción a este atentado contra los derechos de inquilinos y las viviendas al alcance de sus bolsillos.