Los Ajustes de la “Junta de Regulación de Renta”
de la Ciudad de Nueva York
(Orden No. 29)

Para los contratos de apartamentos de Renta Estabilizada que comienzan el 1 de octubre de 1997 hasta el 30 de septiembre de 1998, incluyendo las concesiones de Pataki adoptadas por la Legislatura Estatal el 19 de junio de 1997

Los topes de renta que aparecen en el cuadro son los incrementos máximos que los dueños de edificios pueden cobrar legalmente para los apartamentos de renta estabilizada en la ciudad de Nueva York. Los mismos son vigentes para todos los contratos que comienzan dentro del período de doce meses a partir del 1 de octubre de 1997. Los incrementos de alquiler basados en las pautas para la renovación del contrato de 1 o 2 años pueden cobrarse solamente una vez durante el período cubierto por dichas pautas, y deben ser aplicados a la renta legal estabilizada para el 30 de septiembre de 1997. Las cantidades que aparecen aquí y los incrementos para los apartamentos vacíos no se aplican a los apartamentos que estaban bajo renta controlada en aquella fecha.

Los Contratos para Apartamentos Vacíos o Nuevos En junio de 1997, el gobernador George Pataki, como parte de sus esfuerzos para destruir la regulación de la renta, forzó cambios que les dieron a los caseros una sobrepaga muy grande para los apartamentos vacíos. Una cláusula de su “Reforma al Acta de Regulación de Renta” de 1997 permite que los alquileres nuevos sean incrementados en un porcentaje obligatorio: 20% para un contrato de dos años, y por un contrato de 1 año, 20% de incremento menos la diferencia en el tope de renovación para los contratos de 1 y 2 años. La nueva ley permite también incrementos adicionales para los apartamentos vacíos que no han tenido incrementos por desocupación por ocho años o más. Sobrecargos de Renta Los inquilinos deben estar al tanto de que muchos caseros van a aprovecharse de la complejidad de estas regulaciones y sobrepagas, así como del poco conocimiento de los inquilinos del historial de renta de sus apartamentos, para cobrar un alquiler ilegal. Una vez que el inquilino haya tomado posesión del apartamento, puede escoger entre llenar un formulario de queja de sobrecargo de renta con la oficina de la División de Vivienda y Renovación Comunal, o disputar la cantidad de renta en la corte de vivienda de la ciudad para que se determine cuál es el alquiler legal.

Si un posible inquilino da muestras de conocer sus derechos, lo más probable es que el casero no firmará ningún contrato con tal inquilino. Los caseros evitan contratar con inquilinos que les pueden dar problemas. El sobrecargo de alquiler es muy común. Todos los inquilinos deben luchar contra posibles sobrecargos. Obtenga y llene un formulario RA-89 con la oficina de DHCR para determinar el alquiler correcto en los archivos oficiales. Llame al DHCR a (718) 739-6400 para obtener un formulario. La Apelación de la Renta de Mercado Justa Otro tipo de sobrecargo ocurre frecuente–mente cuando se vacía un apartamento que previamente había estado bajo renta controlada y se alquila bajo renta estabilizada. La Junta de Regulación de Renta (RGB) establece anualmente lo que ellos llaman el “Tope Especial de la Renta de Mercado,” el cual es empleado por DHCR para bajar las rentas de mercado injustas de los inquilinos que llenan el formulario llamado “Apelación a la Renta Justa de Mercado” (FMRA). Bajo la Orden 29, es la mayor cantidad entre el 50% sobre la renta controlada cobrable máxima y el 40% sobre la renta base máxima, más los ajustes de los costos de combustible. Ningún inquilino de un apartamento de renta estabilizada que era descontrolado el 1 de abril de 1984 o después debe dejar de poner a prueba la llamada “Renta Legal Inicial Regulada” (renta de mercado) que los caseros cobran cuando hay descontrol del apartamento. Use el formulario de DHCR RA-89. Indique claramente que su queja es tanto una queja de “Apelación a la Renta Justa de Mercado” como de “sobrecargo.” La corte de vivienda no puede tomar decisión sobre una Apelación de Renta de Mercado. Aparta–mentos vacíos que antes habían estado controlados en edificios que se han convertido en cooperativas o condominios no se vuelven estabilizados y no tienen derecho a la Apelación de la Renta Justa de Mercado. Exención de Incrementos para los Ancianos Los ancianos de 62 años o más que viven en apartamentos estabilizados y cuyos ingresos familiares anuales son de $20,000 o más, y que pagan (o enfrentan un incremento de alquiler que los forzaría a pagar) un tercio o más de sus ingresos, pueden tener derecho al programa de Exención de Incrementos para los Ancianos (SCRIE, por sus siglas en inglés), si aplican al Departamento de la Ciudad de Nueva York Sobre los Ancianos, cuya dirección es: SCRIE Unit, 2 Lafayette Street, NY, NY 10007. Si el alquiler de un inquilino que tiene derecho a este programa sobrepasa en la actualidad un tercio del ingreso, no se puede reducir de nuevo, pero es possible evitar incrementos de alquiler en el futuro. Obtenga el formulario de SCRIE por llamar al (212) 442-1000. Unidades de Desván (Lofts) Los incrementos legales sobre la renta base para las unidades de desván son los mismos que el porcentaje para otros apartamentos. Sin embargo, no se permiten incrementos para las unidades de desván vacías.

Hoteles y Apartamentos de una Sola Habitación Lo establecido es 0% para los apartamentos de hotel de Clase A, casas de habitaciones, hoteles de clase B (de 30 habitaciones o más) y hoteles de una sola habitación, y 2% para las casas de habitaciones (Clase B, 6-29 cuartos), sobre la renta legal que se pagaba el 30 de septiembre de 1995. No se permiten incrementos para apartamentos vacíos. Lo estipulado para las casas de habitaciones no se puede cobrar si (1) el 10% o más de las unidades se han mantenido fuera del mercado de renta por más de 30 días, o (2) el 20% o más de las unidades no están registradas con la oficina de DHCR, o (3) el 50% o más de las unidades son empleadas o mantenidas para otros propósitos que no sea la residencia permanente pagando el alquiler legal. Además, no se permiten incrementos si el casero ha omitido de dar al ocupante nuevo una copia de los Derechos y Responsabilidades de los Dueños e Inquilinos de Hoteles. La Desregulación de Rentas Altas y Altos Ingresos (1) Los apartamentos que legalmente pagan $2,000 o más por mes y que se desocuparon entre el 7 de julio de 1993 y el 1 de octubre de 1993, o en o desde del 1 de abril de 1994 están sujetos a la desregulación. (2) La misma desregulación se aplica, para el mismo período establecido en (1), a los apartamentos que legalmente pagan $2,000 o más mensualmente aunque no se desocupen, si el ingreso de la familia es más de $175,000 en los dos años consecutivos previos. Para cumplir los requisitos de esta segunda forma de desregulación, el casero tiene que enviar un formulario de certificación de ingreso al inquilino entre el 1 de enero y el 1 de mayo, así como someterlo al DHCR y lograr su aprobación.