A toda velocidad, campaña pro renovación de leyes de alquiler
Por Kenny Schaeffer
Traducido por Vajra KilgourProtecciones de alquileres y contra evicciones—imprescindible para la supervivencia de 1,000,000 de familias en Nueva York, tanto de la clase media como pobres—se vencen el 31 de marzo de 2000 y tienen que ser renovadas por el Concejo Municipal.
El comité de acción política de Met Council ha esbozado nuestro programa político por el año que viene, mientras el Concejo Municipal comienza sus deliberaciones rumbo al voto decisivo en marzo.
En 1994, el Concejo le dio un golpe fuerte a la regulación de alquileres, por acabar con la regulación de apartamentos vacíos al llegar a un alquiler de $2,000 al mes. Esto ha causado trastornos y alzas de alquiler en vecindarios de toda la ciudad. En cambio, en 1997 el Concejo renovó las leyes sin hacerlas más débiles. Hasta restringió severamente la descontrol de apartamentos vacíos de $2,000—una victoria convertida en derrota por la legislatura estatal, cuando este devastó los controles de alquiler y protecciones para inquilinos con el Acta de Reforma de Regulación de Rentas.
Es imposible pronosticar si el Vocero del Concejo, Peter Vallone, fa- vorecerá la renovación, o hasta el fortalecimiento, de los leyes, o si tratará de imponer más concesiones en favor de los caseros. Pero la industria de bienes raíces, encabezada por el Junto de Bienes Raíces (Real Estate Board) de Nueva York, está reuniendo enormes cantidades de dinero destinadas a la campaña de Vallone para ser alcalde en 2001, y él ya les ha premiado por pasar por la fuerza el “Acta de Envenenamiento de Plomo” en el Concejo. Resultaría muy imprudente pasar por alto la probabilidad de que tratará de premiarles otra vez por dar machetazos a las regulaciones de renta.
El Programa de Met Council
Más allá de la renovación de las leyes de control y estabilización de rentas sin enmiendas atenuantes, Met Council exige que el Concejo promulgue lo siguiente:
1. Autonomía local: Exigimos que se revoque la antidemocrática Ley Urstadt. Esta ley es un vestigio del descontrol de vacancia impuesto por Nelson Rockefeller en los años 1971-1974, que eximieron de las regulaciones 400,000 unidades asequibles, e hizo estallar la crisis de vivienda y desamparo que hemos visto desde entonces. Aunque se abrogó el descontrol de vacancia en 1974, la Ley Urstadt sigue vigente.
Urstadt se llama así por Charles Urstadt, un personaje importante en el campo de bienes raíces, quien ha sido comisario de vivienda de Rockefeller y asesor de confianza de Pataki. La ley dice que el gobierno de la Ciudad de Nueva York ni puede imponer regulaciones más rigurosas en torno a las viviendas incluidas en las regulaciones sin aprobación del comisario estatal de vivienda, ni puede ampliar las regulaciones para abarcar viviendas no incluidas en las regulaciones.
Otros lugares en el estado ejercen “autonomía local” para responder a cuestiones locales y emergencias en la manera considerada conveniente por el gobierno local. La Ciudad de Nueva York necesita acceso a la única arma efectiva en contra de la crisis de alquileres al alcance de los ciudadanos: las regulaciones de renta. El Concejo tiene que deshacerse del supuesto que la ciudad sea una colonia de Albany, exigiendo que la legislatura estatal revoque la Ley Urstadt.
2. Poner fin a los aumentos de vacancia y abrogar el descontrol de apartamentos vacíos de $2,000. Aumentos de vacancia inflan las rentas sin necesidad, y les dan a los caseros un incentivo a desalojar a los inquilinos existentes. Bajo tanto el control como la estabilización de rentas, ya se les reembolsan generosamente a los caseros todos sus gastos, incluyendo la interrupción breve de ingresos y los costos de manutención entre arriendos. En 1998 y 1999, ambos años en los cuales los gastos de los caseros se alzaron por 0.1% o menos, el Junto de Regulación de Renta (RGB, por sus siglas en inglés) les dio a los caseros aumentos de un 2% por renovaciones de un año para apartamentos de renta estabilizada, y un 4% por renovaciones de dos años.
Por encima de esto, el RGB del alcalde Giuliani ha ordenado repetidas veces un “impuesto de pobres.” Esto consiste en un suplemento a los alquileres bajos, actualmente $15 extra al mes por apartamentos que se alquilan por menos de $500. Según la norma federal, el pagar más de un 30% de los ingresos familiares en alquiler representa una privación, así que sólo las familias que ganan al menos $20,000 al año pueden pagar $500 al mes. Hasta 400,000 familias ganan menos de $20,000. Sin embargo, el número de apartamentos que se alquilan por menos de $500 al mes se ha disminuido, desde 400,000 en 1993 hasta 200,000 actualmente.
La vivienda de todos niveles es cada vez más escasa, y hasta el New York Times informó en el año pasado que gente de la clase media no puede conseguir vivienda en la Ciudad de Nueva York.
Si el Concejo aprobara leyes que eliminaron aumentos de vacancia, aquellas probablemente serían consideradas como una regulación de vivienda “más rigurosa” bajo la Ley Urstadt, y requeriría la aprobación del comisario estatal de vivienda. Si la aprobación se niega, el movimiento para abrogar la Ley Urstadt crecerá.
Por razones similares, el Concejo debe poner fin al descontrol de apartamentos que se alquilan por $2,000 al mes. Eso se representa como algo que solamente afecta a los ricos, pero según la norma federal de 30%, los apartamentos que se alquilan por $1,500-$2,000 son asequibles para las familias que cuentan con ingresos entre $60,000 y $80,000. No hace sentido eliminar las viviendas al alcance de este grupo.
Adicionalmente, el “descontrol de lujo” (incluyendo el descontrol de altos ingresos) es parte de una estrategia de “dividir y conquistar” para destruir la alianza natural entre los pobres y la clase media en pro de las regulaciones de renta. Aun si gente de la clase media pudiera pagar los alquileres exorbitantes del “mercado,” el descontrol de apartamentos de alquileres altos hace daño a todos, tanto por aumentar la demanda de los apartamentos más baratos como por remover la motivación política de la clase media a luchar por conservar las regulaciones de renta.
Así como la abolición de los aumentos de vacancias, la eliminación del descontrol de rentas altas sería restringida por la Ley Urstadt.
3. Aumentar la ejecución de los códigos para preservar vivienda existente y remediar las condiciones peligrosas que amenazan a miles de familias. La ejecución del código de manutención de vivienda sigue siendo una broma de mal gusto bajo la administración de “ley y orden” de Giulani. Hay 3 millones de violaciones registradas en el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la ciudad (HPD, por sus siglas en inglés), surgiendo de condiciones como falta de calefacción y agua caliente, plagas de ratas, persistentes goteras y desplomes de techos, pintura de plomo y ventanas defectuosas. La ciudad no tiene proyecto alguno ni para cobrar los cientos de millones de dólares en multas que se les pueden imponer a los propietarios de estos edificios, ni para forzarles a corregir las condiciones peligrosas.
El número de inspectores de vivienda en el campo, hace tiempo más de 700, ahora es apenas dos tercios de este número. La oficina de litigación del HPD no tiene el suficiente personal y no persigue a los dueños delincuentes hasta el máximo de la ley. El Concejo debe doblar el número de inspectores, abogados, y personal de apoyo para hacer respetar la ley y cobrar las multas acumuladas.
4. Quitarles los edificios a los propietarios delincuentes. La ciudad debe aumentar el ritmo de la aplicación de su nuevo “sistema de advertencia temprana” para identificar los edificios en aprietos (en base de atrasos de impuestos, violaciones de los códigos de vivienda y edificios, y obligaciones de reparaciones de emergencia), apoderarse de los títulos de propiedad, y—si no quiere hacerse cargo de su manejo—transferirlos a organizaciones sin fines de lucro o basadas en la comunidad, con plena participación de los inquilinos y garantías de accesibilidad financiera sostenida.
5. Remover la ciudad de la lista de los “10 caseros peores.” Debe ser totalmente inaceptable que la ciudad siga manejando de una manera tan deplorable los edificios de los cuales tiene el título de propiedad. Mientras los edificios estén en las manos de la ciudad, esta debe invertir bastante para restablecer los servicios esenciales. Lo que la ciudad hace en vez de esto es descuidar los edificios hasta que los transfiera, en la mayoría de los casos a un especulador, después de restaurarlos a cuenta del erario público.