Los Ajustes de la "Junta de Regulación de Renta"
de la Ciudad de Neuva York (Orden No. 29)

Para los contratos de apartamentos de Renta Estabilizada que comienzan el 1ro. de octubre de 1997 hasta el 30 de septiembre de 1998, incluyendo las concesiones de Pataki adoptadas por la Legislatura Estatel el 19 de junio de 1997.

Los topes de renta que aparecen arriba son los incrementos máximos que los dueños de edificios pueden cobrar legalmente para los apartamentos de renta estabilizada en la ciudad de Nueva York. Los mismos son válidos para todos los contratos que comiencen dentro del período de doce meses comenzando el 1ro. de octubre de 1997. Los incrementos en la renta basada en la cantidad para la renovación de 1 o 2 años pueden cobrarse solamente una vez durante el período cubierto por dicha cantidad, y deben ser aplicados a la renta legal estabilizada para el 30 de septiembre de 1997. Las cantidades que aparecen arriba y los cargos por los apartamentos vacíos no se aplican a un apartamento que estaba bajo renta controlada para esa fecha.

Los Contratos para Apartamentos Vacíos o Nuevos

En junio de 1997, el gobernador George Pataki, como parte de sus esfuerzos para destruir la regulación de la renta, forzó a cambios que les dieron a los caseros grandes bonos por los apartamentos vacíos. Una cláusula de su "Reforma al Acta de Regulación de Renta" de 1997 permite que los alquileres para los apartamentos que han pagado un incremento por estar vacíos cuando un nuevo inquilino se va a mudar, en los ocho años previos, sean incrementado en un porcentaje obligatorio: 20% para un contrato de dos años, y por un contrato de 1 año20% de incremento menos la diferencia en el tope de renovación para los contratos de 1 y 2 años. La nueva ley permite también incrementos adicionales para los apartamentos vacíos que no han tenido incrementos cuando se vacían por ocho años o más.

Los bonos por aparta-mentos vacantes que Pataki concedió a los caseros se hicieron efectivos el 15 de junio de 1997, añadiendósele al incremento de 9% en los apartamentos vacíos que la Orden 28 de la Junta de Regulación de Renta había previamente establecido, la cual duraría en efecto por tres meses más, desde el 15 de junio hasta el 30 de septiembre de 1997. Una disputa se generó en torno a si el 9% puede añadirse al bono de incremento por apartamento vacíos de Pataki durante ese período. Pataki y su agencia, la División de Vivienda y Renovación Comunal (DHCR, por sus siglas en inglés), han tomado la posición de que el 9% puede se añadido. Esta interpretación seguramente será disputada en las cortes. Mientras tanto, los nuevos inquilinos que firmen sus contratos durante ese período deben esperar que sus caseros les cobren 27 y 29% de incremento sobre lacantidad legal que pagaban por el alquiler por los contratos de 1 y 2 años, respectivamente. El cuadro que aparece más arriba no incluye el disputado 9%; la Junta de Regulación de Renta no estableció un incremento separado para los aparta-mentos vacíos bajo la Orden 29, de manera que soló los bonos de Pataki se aplican el 1ro de octubre de 1997 y después.

Sobrecargos de Renta

Los inquilinos deben de estar al tanto de que muchos caseros van a aprovechar la complejidad de estas regulaciones y bonos, así como la poca familiaridad de los inquilinos con el historial de renta de sus apartamentos para cobrar una renta ilegal. Una vez que el inquilino haya tomado posesión del apartamento, puede escoger entre llenar un formulario de queja de sobrecargo de renta con la oficina de la División de Vivienda y Renovación Comunal, o disputar la cantidad de renta en la corte de vivienda de la ciudad para que se logre determinar cuál es la renta legal que se debe pagar. Una queja de sobrecargo del DHCR se procesa totalmente por teléfono, mientras que a través de la corte se requeriría que el inquilino vaya ante el juez durante días de trabajo y esté familiarizado con los procedimientos de la corte.

Un inquilino nuevo que este negociando un contrato para mudarse a un apartamento vacío debe de estar preparado para pagar lo que el casero demande (si le es posible) sin hacer preguntas sobre la legalidad de la renta directamente al casero, al agente corredor o al administrador del edificio. Si el casero se da cuenta de que un potencial inquilino conoce sus derechos, seguramente no va a firmar el contrato con tal inquilino. Los caseros evitan rentar a inquilinos que le pueden ser problemáticos. El sobrecargo de renta es muy común. Todos los inquilinos deben de desafiar posibles sobrecargo. Obtenga y llene un formulario RA-89 con la oficina de DHCR para determinar la renta correcta a pagar de los archivos oficiales. Llame al DHCR al (718) 739-6400 para obtener un formulario.

La Apelación de la Renta de Mercado Justa

Otro tipo de sobrecargo ocurre frecuentemente cuando se vacía un apartamento que previamente había estado bajo renta controlada y se alquila bajo renta estabilizada. Al casero se le permite que la primera renta estabilizada que cobre sea la que establezca el mercado. Sin embargo, para asegurar incrementos de la renta justos, el inquilino está permitido a desafiar la renta de mercado sobre la base de que es demasiado alta en relación a la rentacontrolada anterior. La Junta de Regulación de Renta (RGB) establece anualmente lo que ellos llaman el "Tope Especial de la Renta de Mercado," el cual es usado por DHCR para bajar las rentas de mercado injustas para aquellos inquilinos que llenan el formulario llamado "Apelación a la Renta Justa de Mercado" (FMRA). Bajo la Orden 29, es la mayor cantidad entre el 50% sobre la renta controlada colectable máxima y el 40% sobre la renta base máxima, más los ajustes de los costos de combustible. Debido a que las rentas controladas están tan por debajo de las altas rentas de mercado, los inquilinos que son inteligentes como para llevar a cabo el desafío obtienen con frecuencia grandes reducciones de renta y recobran decenas de miles de dólares. Ningún inquilino de un apartamento de renta estabilizada que fuera descontrolado el primero de abril de 1984 o después debe de dejar de desafiar la llamada "Renta Legal Inicial Regulada" (renta de mercado) que los caseros cobran cuando hay descontrol del apartamento. Use el formulario de DHCR RA-89. Indique claramente que su queja es tanto una queja de "sobrecargo" y de "Apelación a la Renta Justa de Mercado." La corte de vivienda no puede tomar decisión sobre una Apelación de Renta de Mercado. Apartamentos vacantes que antes habían estado controlados en edificios que se convirtieron en cooperativas o condominios no se convierten en estabilizado y no son elegibles para la Apelación de la renta Justa de Mercado.

Exención de Incrementos para los Envejecientes

Los envejecientes de 62 años o más que viven en apartamentos estabilizados y cuyos inquilinos perciben un ingreso total conjunto de $20,000 o más al año y que pagan (o se enfretan a un incremento de renta que los forzaría a pagar) una tercera parte o más de sus ingresos pueden ser elegibles para el programa de Exención de Incrementos para los Envejecientes (SACRIE, por sus siglas en inglés) si los mismos aplican al Departa-mento de la Ciudad de Nueva York Sobre los Envejecientes, cuya dirección es: SCRIE Unit, 2 Lafayette Street, NY, NY 10007. Si la renta de un inquilino que es elegible para este programa sobrepasa en la actualidad la tercera parte del ingreso, la misma no puede ser reducida de nuevo, pero se podrían evitar futuros incrementos de renta. Obtenga el formulario C1- Rev. 1/93. Ordene el formulario llamando al Tel. (212) 442-1000.

Unidades de Desván (loft)

Los incrementos legales para las unidades de desván sobre la renta base son los mismos que el porcentaje para los apartamentos regulares. Sin embargo, no se permiten incrementos por las unidades de desván que quedan vacantes.

Hoteles y Apartamentos de una Sóla Habitación

Lo establecido es 0 por ciento para los apartamentos de hotel de Clase A, casa de habitaciones, hoteles de clase B (de 30 habitaciones o más) y hoteles de una sóla habitación, y 2 por ciento para las casas de habitaciones (Clase B, 6-29 cuartos) sobre la renta legal que se pagaba el 30 de septiembre de 1995. No se permiten incrementos por concepto de apartamentos vacantes. Lo estipulado para las casas de habitaciones no es colectable si (1) el 1 pr ciento o más de las unidades se han mantenido fuera del mercado de renta por más de 30 días, o (2) el 20 por ciento o más de las unidades no está registrado con la oficina de DHCR, o (3) el 50 por ciento o más de las unidades son usadas o mantenidas para otros propósitos que no sea la residencia permanente pagando la renta legal.

La Desregulación de Rentas Altas y Altos Ingresos

(1) Los apartamentos que legalmente pagan $2000 o más por mes y que se vaciaron entre el 7 de julio de 1993 y el 1ro. de abril de 1994 y desde entonces están sujetos a la desregulación. (2) La misma desregulación se aplica, para el mismo período establecido en (1) a los apartamentos que legalmente pagan $2,000 o más mensualmente aunque no se vacíen, si el ingreso de la familia excede de $250,000 en los dos años consecutivos previos. El límite de ingreso de $250,000 será bajado hasta $175,000 efectivo el 1ro. de enero de 1998. Para ser elegible para esta segunda forma de desregulación, el casero tendrá que enviar un formulario de certificación de ingreso al inquilino entre el 1 de enero y el 1 de mayo, así como someterlo al DHCR y lograr su aprobación.