Los Ajustes de la “Junta de Regulación de Renta”
de la Ciudad de Nueva York (Orden No. 31)

Para los contratos de apartamentos de Renta Estabilizada que comienzan el 1ro. de octubre de 1999 hasta el 30 de septiembre de 2000, incluyendo las concesiones de Pataki adoptadas por la Legislatura Estatal el 19 de junio de 1997

Los topes de renta que aparecen en el cuadro son los incrementos máximos que los dueños de edificios pueden cobrar legalmente por los apartamentos de renta estabilizada en la ciudad de Nueva York. Son válidos para todos los contratos que comienzan dentro del período de doce meses a partir del 1ro. de octubre de 1999. Los incrementos de alquiler basados en las pautas para la renovación del contrato de 1 o 2 años pueden cobrarse solamente una vez durante el período cubierto por dichas pautas, y deben ser aplicados a la renta legal estabilizada para el 30 de septiembre de 1999. Las cantidades que aparecen en el cuadro y los incrementos para los apartamentos vacíos no se aplican a los apartamentos que estaban sujetos a renta controlada en aquella fecha.

Los Contratos para Apartamentos Vacíos o Nuevos En junio de 1997, el gobernador George Pataki, al intentar destruir la regulación de rentas, forzó cambios que les dieron a los caseros una sobrepaga muy grande por los apartamentos vacíos. Una cláusula de la “Reforma al Acta de Regulación de Renta” de 1997 permite que los nuevos alquileres sean incrementados en un porcentaje obligatorio: 20% para un contrato de dos años, y por un contrato de 1 año, b20% de incremento menos la diferencia en el tope de renovación para los contratos de 1 y 2 años. La nueva ley permite también incrementos adicionales para los apartamentos vacíos donde no se habían cobrado incrementos por desocupación por ocho años o más.

Sobrecargos de Renta Los inquilinos deben estar al tanto de que muchos caseros van a aprovecharse de la complejidad de estas regulaciones y sobrepagas, así como del poco conocimiento de los inquilinos del historial de renta de sus apartamentos, para cobrar un alquiler ilegal. Una vez que el inquilino haya tomado posesión del apartamento, puede escoger entre llenar un formulario de queja de sobrecargo de renta con la oficina de la División de Vivienda y Renovación Comunal (DHCR), o disputar la cantidad de la renta en la corte de vivienda de la ciudad para que se determine cuál es el alquiler legal.

Si un posible inquilino da muestras de conocer sus derechos, lo más probable es que el casero no firmará ningún contrato con tal inquilino. Los caseros evitan contratar con inquilinos que les pueden dar problemas. El sobrecargo de alquiler es muy común. Todos los inquilinos deben luchar contra posibles sobrecargos. Obtenga y llene un formulario Form RA-89 con la oficina de DHCR para determinar el alquiler correcto en los archivos oficiales. Llame a la DHCR a (718) 739-6400 para obtener un formulario.

La Apelación de la Renta de Mercado Justa Otro tipo de sobrecargo ocurre frecuentemente cuando se vacía un apartamento que previamente estaba sujeto a renta controlada y se alquila con renta estabilizada. La Junta de Regulación de Renta (RGB) establece anualmente lo que ellos llaman el “Tope Especial de la Renta de Mercado Justa,” el cual es empleado por la DHCR para bajar las rentas de mercado injustas de los inquilinos que llenan el formulario llamado “Apelación a la Renta Justa de Mercado” (FMRA). Según la Orden 31, es la Renta de Mercado Justa de HUD o un 150% sobre la renta base máxima. Ningún inquilino de un apartamento de renta estabilizada que fue descontrolado el 1ro he abril de 1984 o después debe dejar de poner a prueba la llamada “Renta Legal Inicial Regulada” (renta de mercado) que los caseros cobran cuando hay descontrol del apartamento. Use el formulario de DHCR Form RA-89. Indique claramente que su queja es tanto una queja de “Apelación a la Renta Justa de Mercado” como de “sobrecargo.”

La corte de vivienda no puede tomar decisión sobre una Apelación de Renta de Mercado. Apartamentos vacíos que antes estaban controlados en edificios que se han convertido en cooperativas o condominios no se vuelven estabilizados y no satisfacen los requisitos para la Apelación de la Renta Justa de Mercado.

Exención de Incrementos para las Personas de Mayor Edad: Las personas de 62 años o más que viven en apartamentos estabilizados y cuyos ingresos familiares anuales son de $20,000 o menos, y que pagan (o enfrentan un incremento de alquiler que los forzaría a pagar) una renta de un tercio o más de sus ingresos, pueden tener derecho al programa de Exención de Incrementos para las Personas de Mayor Edad (SCRIE, por sus siglas en inglés), si aplican al Departamento de la Ciudad de Nueva York Sobre las Personas de Mayor Edad, cuya dirección es: SCRIE Unit, 2 Lafayette Street, NY, NY 10007. Si el alquiler actual de un inquilino que tiene derecho a este programa sobrepasa un tercio del ingreso, no se lo puede reducir, pero es posible evitar incrementos de alquiler en el futuro. Obtenga el formulario de SCRIE por llamar al (212) 442-1000.

Unidades de Desván (Lofts) Los incrementos legales sobre la renta base para las unidades de desván son de un 1 por ciento por un contrato de un año y un 2 por ciento por un contrato de dos años. No se permiten incrementos para las unidades de desván vacías.

Hoteles y Apartamentos de una Sola Habitación Lo establecido es un 4% para los apartamentos de hotel de Clase A, casas de habitaciones, hoteles de clase B (de 30 habitaciones o más), hoteles de una sola habitación, y las casas de habitaciones (Clase B, 6-29 cuartos), sobre la renta legal que se pagaba el 30 de septiembre de 1999. No se permiten incrementos para apartamentos vacíos. Lo incremento estipulado no se puede cobrar a menos que un 70 por ciento de las unidades en el edificio sean ocupadas por inquilinos permanentes de renta estabilizada o controlada, pagando rentas reguladas legales. Además, no se permiten incrementos si el casero ha omitido de darle al nuevo ocupante una copia de los Derechos y Responsabilidades de los Dueños e Inquilinos de Hoteles.

La Desregulación de Rentas Altas y Altos Ingresos (1) Los apartamentos que legalmente se alquilan por $2,000 o más por mes y que se desocuparon entre el 7 de julio de 1993 y el 1ro. de octubre de 1993, o en o desde del 1ro de abril de 1994 son sujetos a la desregulación. (2) La misma desregulación se les aplica, para el mismo período establecido en (1), a los apartamentos que legalmente pagan $2,000 o más mensualmente aunque no se desocupen, si el ingreso total de la familia es más de $175,000 en los dos años consecutivos previos. Para cumplir los requisitos de esta segunda forma de desregulación, el casero tiene que enviarle un formulario de certificación de ingreso al inquilino entre el 1ro de enero y el 1ro de mayo, así como someter dicho formulario al DHCR y conseguir su aprobación.