¡Ganan inquilinos de renta controlada!
El tribunal más alto del estado protege la fórmula de MBR

Por Jennie Laurie
Traducido por Lightning Translations

En una victoria contundente para los inquilinos, la corte de apelaciones del estado de Nueva York, la cual es el tribunal más alto del estado, falló a favor de mantener una nueva fórmula de renta base máxima (MBR, por sus siglas en inglés) que resultó en incrementos de renta más bajos para los apartamentos de renta controlada. La decisión de la corte del 20 de diciembre significa que la mayoría de los inquilinos con renta controlada que pagan la renta tope para sus apartamentos, y a quienes han mantenido en una ansiosa espera desde 1997, pueden continuar pagando los incrementos más bajos sin temor a que aumenten los cargos retroactivos descontroladamente.

"La decisión es un gran alivio," dice Stephen Dobkin, de Collins, Dobkin y Miller, quienes representaron a Met Council y respondieron al caso en la corte de apelaciones. "Una decisión a favor de los caseros en este caso hubiera resultado en un desastre para los muchos inquilinos con renta controlada quienes en verdad no hubieran sido capaces de pagar los incrementos." La victoria demuestra el poder político de las personas de mayor edad que viven en apartamentos de renta controlada y el gran trabajo legal de Dobkin y otros abogados que trabajaron en el caso.

Ley Local 70 de 1997

Esta decisión puso fin a una batalla legal de cuatro años, que comenzó cuando el concejo de la ciudad de Nueva York cambió la fórmula usada para calcular incrementos a los apartamentos de renta controlada. Los caseros presentaron una demanda, reclamando que el cambio fue una violación de la ley Urstadt. Ellos argumentaron que la nueva fórmula, al reducir sus ganancias, era más rigurosa que la fórmula anterior. La ley Urstadt, aprobada en 1971 como acompañante al descontrol de los apartamentos desocupados bajo la dirección de Charles Urstadt, comisionado de vivienda del gobernador Nelson A. Rockefeller y un importante casero en la ciudad, prohibe a las ciudades o municipalidades aprobar cualquier ley que sea más rigurosa, o que regule más la vivienda, que las leyes estatales.

El papel de la DHCR

La lucha sobre la aparentemente pequeña parte de una oscura fórmula se remonta aun más atrás, a 1986, cuando la División de Vivienda y Renovación de Comunidades estatal (DHCR, por sus siglas en inglés) comenzó a utilizar una diferente sección de la ley de propiedad de bienes raíces del estado para determinar la fórmula que se usó una vez cada dos años al establecer límites de rentas. El cambio se hizo para conformar con un cambio en la ley de impuestos del estado, la cual hizo la referencia en la fórmula obsoleta.

Durante 10 años, el cambio no causó diferencia en los incrementos de renta, pero en 1996 la vieja fórmula hubiera producido un incremento de 32.4 por ciento, mientras que la nueva fórmula produjo un incremento del 3 por ciento. Los caseros habían estado acostumbrados a que los factores de MBR fueran tan altos que siempre se les garantizaba un incremento de 7.5 por ciento en la Renta Máxima Cobrable (MCR, por sus siglas en inglés; MBR es la renta tope y el MCR es la renta real que sube 7.5 por ciento al año a menos que alcance a la MBR). Una vez que los propietarios se percataron que posiblemente no obtendrían su 7.5 por ciento automático al año, se dirigieron discretamente a Albany y presentaron una demanda contra la DHCR. La DHCR perdió la demanda y revirtió la fórmula como lo exigía la ley (artículo 12a).

El concejo municipal al rescate

1997 fue, por casualidad, el año en que venció el término de las leyes de renta y se les sometió a los políticos, incluyendo el alcalde y los miembros del concejo municipal, a la intensa presión de los inquilinos que habían sido afectados por los cambios en las leyes que republicanos a favor de los caseros hicieron aprobarse a la fuerza en el congreso estatal. También había llamado la atención los cambios a favor de los caseros hechos por el concejo municipal en 1993. A final del verano en unos de sus pocos movimientos a favor de los inquilinos, el vocero del concejo Peter Vallone impulsó un proyecto de ley en el concejo (que había aprobado la ley MBR original en 1970), la cual cambió la fórmula del artículo 12a al de 12. Menos de 24 horas después de que el alcalde había firmado el proyecto de ley, los caseros volvieron a la corte para impugnarlo. Met Council y otras organizaciones de inquilinos intervino en el caso, junto con el Asesor Municipal (Corporation Counsel), representando al concejo municipal.

Mientras el caso se apelaba en los tribunales, Met Council se esforzó para presionar políticamente al gobernador a hacer que la DHCR defendiera el cambio. Miles de personas mayores llamaron al gobernador para recordarle que él había hecho una promesa especial a los ancianos durante la batalla que se desató en la renovación de las leyes de renta de 1997, de que ellos no serían afectados.

Los ancianos en la lucha

Cerca de 50,000 apartamentos se encuentran bajo control de renta. Los inquilinos tienen un promedio de 70 años de edad, con ingresos menores a $15,000 al año. Aunque sean una población vulnerable, no están indefensos políticamente, y en 1997 estaban enfurecidos.

Estos inquilinos, quienes ya se encontraban activos y bien informados, se asustaron cuando recibieron avisos de la DHCR en 1997, primero a mitad de septiembre, diciéndoles que los caseros habían ganado su primera demanda y que la MBR sería de 32.4 por ciento y no el 3 por ciento que habían recibido originalmente. Esto significaba que miles de ellos que pagaban rentas a la MBR tope tendrían que pagar 7.5 por ciento retroactivamente por 1996 y 1997 en lugar del aumento de 3 por ciento para 1996 y ningún aumento para 1997. Luego recibieron un aviso diciéndoles que la nueva MBR corregida del 32.4 por ciento se suspendería pendiente el resultado de un caso en la corte.

A esas alturas, los inquilinos con renta controlada no tenían razón alguna para confiar en el gobernador George Pataki, después que él había prometido proteger a los ancianos y al mismo tiempo había permitido que las leyes de renta se debilitaran y había permitido que la agencia estatal se defendiera débilmente en la primera demanda contra la MBR. Los inquilinos sabían que había una motivación principal detrás de la acción de los caseros y el trabajo de la DHCR: sacar de sus apartamentos a los inquilinos con renta controlada para que los caseros pudieran descontrolar los apartamentos y elevar las rentas, en muchos casos de $1,000 o más. Pero gracias a la presión de estos inquilinos, el concejo municipal aprobó la ley local 70 de 1997 y la DHCR, en los últimos argumentos de la demanda, abandonó la batalla legal (claudicando por la presión de ambos lados).

La decisión es una gran victoria para quienes están a favor de debilitar las restricciones impuestas por la ley Urstadt. Esta ley, escrita para acorralar al concejo municipal de 1971, que apoyaba a los inquilinos, desde entonces ha puesto a los inquilinos en las manos del congreso estatal, a favor de los caseros. Pero esta decisión podría permitir otros cambios: "El concejo municipal podría hacer otros cambios en las leyes de renta siempre y cuando estos cambios reflejen el propósito original de las leyes," dice Dobkin.

Pero por ahora, los inquilinos pueden disfrutar su triunfo. La decisión, emitida por la juez en jefe Judith Kaye, está tan bien escrita que puede ser comprendida por el lector neófito, ya que explica claramente la historia del caso y de las regulaciones de renta. Quien desea leer la decisión puede obtenerla (en inglés) en: http://www.tenant.net/Alerts/MBR/164opn01.txt.

No se ha emitido todavía el factor de la MBR del 2002/2003, pero se ha programado provisionalmente una audiencia en la primera semana de febrero. Los inquilinos de renta controlada deben planear para acudir. Para más información, llama al (718) 262-4717.

En breve Ciudad México pone fin a rentas congeladas

En poco tiempo, los inquilinos de Nueva York podrán aprender lo que puede pasar cuando las leyes que protegen a los inquilinos son debilitadas o eliminadas. Según reportó La Jornada (2 de enero de 2002), recientemente entró en vigor una reforma a la ley inquilinaria de la ciudad de México, por la cual se pueden efectuar desalojos masivos de habitantes en viviendas con renta congelada. Se teme que en estos días serán desalojadas 510,000 familias, principalmente de la delegación Cuauhtémoc, donde la mayoría de la gente es de ingresos medios y bajos.